Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Виндикация квартиры у добросовестного приобретателя

Виндикация квартиры у добросовестного приобретателя

Виндикация квартиры у добросовестного приобретателя
СОДЕРЖАНИЕ
0

Судебная практика о добросовестном приобретателе недвижимого имущества

На защиту добросовестного приобретателя квартиры также встал и Конституционный суд РФ по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства. Выморочными называют пустующие квартиры умерших граждан. При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но в жизни часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной.

Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы на такую «забытую всеми» квартиру, и продавая ее потом добросовестному Покупателю от своего имени. Муниципальные органы затем «просыпаются» и заявляют, что квартира является выморочным имуществом и выбыла из муниципального владения помимо его воли, а значит должна быть изъята у Покупателя путем виндикации.

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

Исковое заявление о добросовестном приобретении

Компенсация за утрату права собственности

Для начала определимся с терминологией, а именно установим, кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя. Ответ на этот вопрос мы найдем в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

  1. Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.
  2. Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности). 

Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

  • родственных связей;
  • служебных связей;
  • участия в уставных капиталах организаций;
  • иных форм аффилированности. 

ВАЖНО! Добросовестность приобретения по критерию возмездности сделки оценивается не только на момент ее заключения, но и на момент передачи имущества, а также на момент исполнения обязательства по его оплате. 

Так, если вещь не была оплачена покупателем по возмездному договору в установленный срок, то и требовать защиты как добросовестный приобретатель он не имеет права (п. 4 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» от 13.11.2008 № 126).

Приведем еще один пример, когда отсутствие возмездности при получении имущества является основанием для отказа в защите, казалось бы, абсолютно добросовестного приобретения.

Спорное имущество было передано в хозяйственное ведение унитарному предприятию.

Суд при рассмотрении иска собственника об истребовании такого имущества указал, что передача имущества унитарному предприятию была произведена безвозмездно, а, следовательно, защита добросовестного приобретения на эту ситуацию не распространяется. 

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Вспомним общее правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества.

Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе.

ВАЖНО! К добросовестному приобретателю недвижимости судебные органы предъявляют особые требования. Они связаны прежде всего с проявлением покупателем особой осмотрительности при совершении сделки. 

Так, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 01.11.

2016 № Ф06-12185/2016 прямо называет должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.

В данном деле суд отказал покупателю в защите, так как ему должно было быть известно, что недвижимость продавцом ранее не была оплачена, а перепродавалась по стоимости ниже рыночной.

Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

  • личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;
  • соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;
  • отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;
  • наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством. 

Ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:

  1. При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:
    • собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;
    • было у них похищено;
    • выбыло из владения другим путем против их воли.
  2. При безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий. 

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция вс рф

Справка БН Срок давности по искам об истребовании недвижимого имущества К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, составляющий три года. Как разъяснено в пункте 57 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. Эти положения применимы и при рассмотрении дел по искам об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества.

Добросовестный приобретатель квартиры

Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель К.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцами суду не представлено. На основании изложенного, суд признает К.Р. добросовестным приобретателем квартиры №… расположенной по адресу … С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, указанное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя».

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Учитывая возможные споры по поводу неправомочных действий Продавца квартиры, следует также помнить и о сроке исковой давности. Здесь действует «общий срок исковой давности» – 3 года, поскольку законом не установлены «специальные сроки исковой давности» для подобных случаев.

Предлагаем ознакомиться:  Продление срока страховой выплаты по осаго

Внимание

Суды обязаны выяснять, «была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т. д». «О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества», – считают авторы документа. «Если покупатель лично не осматривал приобретаемое жилье, суд будет считать это признаком недобросовестности. Также поводом к непризнанию добросовестности служит явно заниженная цена объекта, – подсказывает генеральный директор “Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости” Анна Максимова.

– С другой стороны, в зачет идет покупка при посредничестве агентства недвижимости.

Последнее обновление: 27.10.2017

Покупателю квартиры нужно помнить, что существует такое юридическое понятие как «добросовестный приобретатель» недвижимого имущества. И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру.

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее – т.е. неправомочным Продавцом.

Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности, или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п.

То же касается и откровенно мошеннических случаев, когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит.

 В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права.

Незаконной может оказаться и приватизация квартиры (из-за ошибок в оформлении документов, например). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

В таких случаях Покупателя может ждать неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе.

Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены).

Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие – добросовестный приобретатель, которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.

Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной), то понятие добросовестный приобретатель – не применяется.

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного покупателя квартиры (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация.

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что квартира продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ).

В том числе не будет считаться добросовестным тот Покупатель, который не предпринял разумных и достаточных мер по проверке законности сделки – т.е.

И наоборот, если суд сочтет действия Покупателя разумными и логичными, то к нему может быть применено понятие «добросовестный», и тогда это понятие начинает действовать в его защиту.

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации), если суд не найдет оснований для применения указанной выше ст. 302 ГК РФ. Другими словами, если суд установит, что настоящий владелец квартиры знал о продаже квартиры другим лицом, и мог этого не допустить.

В случае возникновения спора по поводу изъятия квартиры из незаконного владения, бремя доказывания своей правоты ложится на каждого участника спора. Настоящий собственник квартиры должен доказать, что квартира была продана помимо его воли, а Покупатель должен доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

Покупателю, чтобы доказать свою добросовестность и отстоять свои права, необходимо убедить суд в том, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

В частности – проверил данные основного правоустанавливающего документа на квартиру (см.

документ-основание приобретения права), сопоставил его с данными паспорта Продавца, а также получил подтверждение его прав собственности из уполномоченного органа – Росреестра (см. Выписка из ЕГРН).

Если по данным выписки из реестравидно, что на покупаемую квартиру существуют правопритязания со стороны третьих лиц, или текущее право собственности Продавца обременено залогом, либо оспаривается в судебном порядке, то суд посчитает, что данная информация была доступна Покупателю, и он мог знать о спорных правах Продавца. А значит, Покупатель не будет признан добросовестным.

Вывод: собирая информацию и документы на покупаемую квартиру, и действуя без злого умысла, Покупатель обеспечивает себе «алиби» добросовестности, которое позволяет ему снизить опасный риск применения виндикации, в случае, если окажется, что Продавец (в т.ч. мошенник) не имел правомочий для продажи квартиры.

Предлагаем ознакомиться:  Договорная и законная неустойка одновременно

Поэтому крайне важно, помимо проверки документов на квартиру, провести проверку самого Продавца на предмет его прав и полномочий на продажу квартиры. Как это делается, рассказано на шаге ИНСТРУКЦИИ для вторичного рынка – «Проверка личности Продавца».

На защиту добросовестного приобретателя квартиры также встал и Конституционный суд РФ по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства.

Выморочными называют пустующие квартиры умерших граждан. При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но в жизни часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной. Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы на такую «забытую всеми» квартиру, и продавая ее потом добросовестному Покупателю от своего имени.

Муниципальные органы затем «просыпаются» и заявляют, что квартира является выморочным имуществом и выбыла из муниципального владения помимо его воли, а значит должна быть изъята у Покупателя путем виндикации.

Целый ряд подобных случаев привел к тому, что дело дошло до Конституционного суда России, который в 2017 году встал на сторону защиты прав добросовестных покупателей недвижимого имущества (см. подробности здесь), и постановил не изымать у них квартиры по искам такого рода.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Понятие «добросовестный приобретатель квартиры» возникает в противовес требованию об изъятии у него этой квартиры по виндикационному иску. Другими словами, ссылку на добросовестность приобретения можно рассматривать лишь как возражение против такого иска.

«При заключении данной сделки гражданин К.Р. (покупатель – Прим.) действовал разумно и проявил должную осмотрительность. Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель К.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцами суду не представлено.

На основании изложенного, суд признает К.Р. добросовестным приобретателем квартиры №… расположенной по адресу … С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, указанное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя«.

Верховный суд разъяснил, какого покупателя недвижимости считать недобросовестным

Эта статья нашего блога будет посвящена понятию, которое сегодня довольно часто можно встретить в публикациях, связанных с проблемами покупки недвижимости.

Добросовестный приобретатель недвижимости – кто это? Почему принципиально важно иметь этот статус, покупая недвижимость? Какими документами или действиями можно подтвердить, что покупатель действительно является добросовестным?

Чтобы понимать значение этого понятия, обратимся к Гражданскому кодексу РФ – в статье 302 добросовестным приобретателем вообще является любое лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица и при этом не было осведомлено об имеющихся законных основаниях, запрещающих отчуждение объекта продавцом.

Если речь идет о рынке недвижимости, то статусом добросовестного приобретателя может быть наделен покупатель, который абсолютно законно приобрел объект недвижимости, но впоследствии стал ответчиком по иску с требованием об изъятии этого имущества (в данном случае – квартиры, дома или земельного участка) из незаконного владения.

Таким образом, существует два главных критерия, на основании которых приобретатель недвижимости получает статус «добросовестного»:

  • первый: покупатель не знал и не мог знать, что имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело прав его отчуждать;
  • второй: покупатель не обладал информацией об отсутствии у продавца прав на законное отчуждение объекта недвижимости, но стремился выяснить все обстоятельства.

Следует понимать, что присутствие этих двух факторов необходимо будет доказать в ходе судебного разбирательства. Тем не менее действующая в стране судебная практика (по аналогии с презумпцией невиновности) признает принцип презумпции добросовестности приобретателя, т. е.

считает его добросовестным, пока не будет доказано обратное. Однако по отношению к продавцу также действует данное положение, поэтому и покупатель, и продавец находятся в данной ситуации в равных правах. Кто действительно будет признан добросовестным – должен решить суд.

При принятии решения в пользу приобретателя суд будет рассматривать вопрос о том, проявил ли покупатель должную осторожность при заключении сделки. Здесь будут приниматься во внимание следующие факторы:

  • был ли приобретателем произведен осмотр объекта недвижимости перед его покупкой;
  • принимались ли необходимые действия для выяснения прав продавца (продавцов) на продажу, проверялась ли юридическая чистота объекта;
  • являлась ли заявленная продавцом цена объекта рыночной либо она была гораздо ниже других объектов на рынке;
  • имел ли покупатель информацию о присутствии у третьих лиц прав на недвижимость, которую он приобретает.
  • например, договор с юридической компанией о проверке «чистоты сделки» будет доказательством вашего желания выяснить все о покупаемом объекте и вашей добросовестности.

Как вы понимаете, все это необходимо будет подтвердить документально.

В постановлении Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Апелляционного суда РФ от 29.04.2010 г., на которых рассматривались вопросы, возникающие в судебной практике в процессе разрешении имущественных споров, указывается, что приобретатель обязан выяснить правомочия продавца на отчуждение недвижимости. Речь здесь идет о получении выписки из ЕГРН.

В упоминаемом выше постановлении нет полного перечня документов, необходимых для доказательства приобретателем свой добросовестности, и это является существенным правовым преимуществом в руках добросовестного покупателя – можно с помощью опытных юристов прибегнуть к различным способам доказательства своей добросовестности и выиграть суд.

Закон свидетельствует, что имущество нельзя истребовать у добросовестного покупателя, если оно приобреталось возмездно и прежний хозяин утратил на него право вследствие добровольного подписания документов.

Судебные разбирательства, связанные с недвижимостью вообще, и иски по поводу незаконного отчуждения имущества – мероприятия сложные, нередко растянутые во времени, требующие сил и средств. Чтобы вам не пришлось доказывать свои права на недвижимость в суде, воспользуйтесь нашими рекомендациями:

  • Перед подписанием документов обязательно проведите юридическую проверку приобретаемого объекта. Не каждый покупатель сможет выполнить ее своими силами – гораздо надежнее, если проверка чистоты квартиры будет выполнена специалистами; о том, что это такое, вы можете узнать из нашей статьи «Юридическая чистота объекта».
  • Узнайте историю объекта от момента его приватизации – сколько раз он отчуждался, когда произошел последний переход права собственности.
  • Старайтесь избегать приобретения недвижимости по доверенности. Если же вы все-таки остановились на подобном объекте, потребуйте встречи с собственником перед принятием решения, чтоб убедиться в его согласии на продажу.
  • Проверьте дееспособность продавца – попросите у него предоставить перед сделкой справки НД и ПНД. Сегодня это вполне обычная практика, и отказ от предоставления справок должен насторожить покупателя.
  • Указывайте в договоре реальную сумму сделки, а деньги передавайте непременно с распиской, в которой прописана переданная сумма. Такой документ необходимо составить в присутствии двух свидетелей.
Предлагаем ознакомиться:  Зарплата в конверте ответственность работодателя спб

Следуя данным рекомендациям, вы сможете свести к минимуму риски приобретения проблемной недвижимости и возникновения ситуаций, требующих судебного разбирательства. И все же полностью обезопасить себя покупатель не может – по мнению специалистов, каждая сделка, совершенная на вторичном рынке, даже если была проверена юридическая чистота объекта, может быть признана ничтожной.

Это не будет означать, что риэлтор, юрист или сотрудник регистрационного органа проявили профессиональную недобросовестность – могут возникнуть ситуации, которые приведут к признанию вашей сделки незаконной. В соответствии с положениями статьи 302 ГК Российской Федерации возможно истребование квартиры даже если вы – добросовестный приобретатель недвижимости.

В итоге вы как покупатель теряете приобретенную квартиру и средства, затраченные на ее покупку.

В настоящее время полноценной государственной защиты добросовестных приобретателей объектов недвижимости не существует, а между тем покупателю необходимы гарантии – в виде возможности компенсировать материальный ущерб, если сделку по определенным причинам признают недействительной.

С 2003 года действует положение, согласно которому и собственник отчужденного незаконно жилья, и добросовестный его приобретатель имеют право на единоразовую компенсацию из средств государства. Однако учитывая, что подзаконных актов по механизмам реализации этого положения нет, а размер разовой компенсации ограничен одним миллионом рублей, считаться действительно реальной защитой покупателя это положение не может.

Несмотря на все вышесказанное, возможность добросовестному приобретателю отстоять свои финансовые права и права на приобретенное имущество есть. Титульное страхование позволяет защитить имущество от потери в результате утраты прав собственности на него.

Практика страхования титула в Европе и на Западе очень распространена, в нашей же стране такой вид страхования еще не получил большой известности. Тем не менее все чаще именно такое страхование объектов недвижимости используется при ипотечном кредитовании.

По сути, страхованием титула покупатель обеспечивает свое право на приобретенную квартиру.

На сегодняшний день титульное страхование считается наиболее эффективным и безопасным механизмом защиты интересов добросовестных приобретателей.

В качестве объекта страхования здесь выступает право владения недвижимостью, страховым же случаем является лишение права владения. Титульное страхование призвано защитить покупателя от таких рисков, как:

  • ошибки при составлении договоров и документов;
  • недееспособность продавца;
  • обнаружение фактов нарушения закона при ранее совершенных сделках с объектом;
  • нарушение права третьих лиц на владение данным имуществом;
  • совершение мошеннических действий.

Если наступает страховой случай, страхователь получает компенсацию от страховой компании в размере полной рыночной стоимости квартиры.

Следует понимать, что полис страхования титула новый собственник жилья может подписать и до регистрации своего права собственности, и после. В любом случае, в силу он вступает после регистрации нового права на владение объектом в ЕГРН.

Срок титульного страхового полиса может составлять от одного года до 10 лет. Рекомендуется заключать подобный договор страхования на максимальный срок, так как срок исковой давности равен именно 10 годам.

Стоимость полиса титульного страхования рассчитывается индивидуально в каждом конкретном случае. Она складывается из рыночной цены объекта, срока действия полиса и оценки рисков.

Базовая ставка в разных страховых компаниях колеблется в пределах 0,2-0,5% от стоимости квартиры.

После изучения специалистом компании истории объекта и после того, как будет проведена проверка чистоты квартиры, оценивается степень возможности наступления страхового случая и выводится окончательная стоимость полиса титульного страхования.

Этой теме мы посвятили целую статью «Титульное страхование».

Сегодня недвижимость относится к самым дорогим активам, поэтому приобретая квартиру, необходимо стремиться максимально и всесторонне защитить свои права собственника. Теперь вы знаете, кто такой добросовестный приобретатель недвижимости, и сможете обезопасить себя всеми возможными способами.

Инфо

Судьи верят, что агенты добросовестно проверяли чистоту объекта». «Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы – не только непосредственного продавца – продолжает действовать, – возмущается адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Зиннур Зиннятуллин. – Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично – получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем.

Увы, ВС РФ придерживается другой позиции». Также в «Обзоре» разъясняется, что для обсуждаемых судебных споров является сроком исковой давности (см. справку).

  • Должная осмотрительность добросовестного приобретателя будет поставлена под сомнение, если он проигнорировал несоразмерность площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2015 № Ф04-23620/2015).
  • Не могут также получить защиту добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы таких участков приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в своем определении от 24.05.2016 № 18-КГ16-32.

Судебная практика по делам о добросовестных приобретателях

Мошенники работают в разных сферах деятельности, но наиболее часто встречаются при совершении многочисленных сделок с недвижимостью. В этом случае часто у покупателей пытаются отобрать купленные квартиры через суд другие лица, обладающие правом на эту недвижимость.

При таких условиях важно доказать, что человек является добросовестным приобретателем, поэтому просто не знал о том, что продается квартира мошенником.

Им выступает гражданин по ст. 302 ГК, который совершал сделку по покупке недвижимости, оборудования или других ценностей без наличия информации о том, что его пытаются обмануть, поэтому на это имущество претендуют другие лица.

Статья 302, ГК. Истребование имущества от добросовестного приобретателя1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.2.

Если же покупатель знал о том, что продавец незаконным способом присвоил себе имущество, которое принадлежит на самом деле другим лицам, то назвать его добросовестным покупателем невозможно.

Дополнительно в этом законодательном акте указывается, что человек или компания могут становиться жертвами мошенников. Они уплачивают значительные средства за имущество, которое на самом деле принадлежит другим лицам.

Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector