Расчет пени за просрочку сдачи квартиры

Расчет пени за просрочку сдачи квартиры

Расчет пени за просрочку сдачи квартиры
СОДЕРЖАНИЕ
0

Причины взыскания неустойки

При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.

Претензионный порядок

урегулирования споров не является обязательным пунктом при заключении ДДУ, так как Федеральный закон

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

не регламентирует порядок его осуществления.

Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным, если в договоре долевого участия конкретно определены требования к:

  • форме составления претензии;
  • порядку и срокам ее предъявления дольщиком, а также рассмотрения застройщиком.

Претензия составляется в письменной форме. Так, в ней следует указать:

  • наименования сторон;
  • обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
  • размер неустойки (с описанием ее расчета);
  • требования и сроки по уплате неустойки.

Если такое письмо составляется после подписания

акта приема-передачи

, то его копия также прикладывается к претензии. Благодаря чему будет видно нарушение сроков, указанных в договоре.

Претензия составляется в 2-х экземплярах, один из которых:

  • может быть передан застройщику под роспись на экземпляре дольщика;
  • либо направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Участнику долевого строительства необходимо сохранить свой экземпляр письма, так как в случае неуплаты застройщиком неустойки в добровольном порядке, он будет рассматриваться как доказательство в суде.

Застройщик, рассмотрев претензию от участника долевого строительства, может принять решение о выплате неустойки в добровольном порядке. В таком случае дольщику может быть предложено уменьшение размера неустойки, а также согласовать порядок ее погашения. Чтобы юридически закрепить данное предложение, рекомендуется оформить его письменным соглашением сторон.

Так как законодательством о долевом строительстве срока для рассмотрения застройщиком претензии не установлено, то применяя положения Федерального закона «О защите прав потребителей» разумный срок для дачи письменного ответа участнику долевого строительства составляет 10 дней.

Помимо предложения уступить в размере неустойки в несколько раз, застройщик может предложить провести в квартире отделочные работы на определенную сумму. Но и в этом случае дольщик не получит тот размер неустойки, который было бы возможно взыскать при подаче искового заявления в суд, так как потраченная сумма обычно меньше требуемой.

Если застройщиком ответ на претензионное письмо не дан или он отказался от мирного разрешения возникшего спора, следует подать иск в суд.

Если застройщик не ответил на претензию либо отказался от мирного урегулирования спора, участник долевого строительства вправе обратиться в суд для принудительного взыскания неустойки.

Помимо этого, дольщик вправе претендовать на:

  • возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (в связи с арендой жилья, уплатой процентов по кредиту);
  • компенсации морального вреда;
  • штраф в размере 50% от суммы, установленной судом по судебному решению (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей»);
  • возмещение судебных расходов.

Для подачи иска в суд также потребуются:

  • копия паспорта истца (стр. 3 — с фотографией, страница с пропиской);
  • копия договора долевого участия (3 экземпляра);
  • копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору (3 экз.);
  • претензия к застройщику с ответом или почтовым уведомлением о вручении (при наличии);
  • акт приема-передачи квартиры (при наличии);
  • другие документы, необходимые суду для рассмотрения дела.

После сбора необходимых документов участником долевого строительства составляется исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки.

К составлению иска ст. 131 ГПК РФ предъявляются следующие требования:

  • составляется в письменной форме;
  • обязательно указываются:
    • наименование суда;
    • наименование истца и его место жительства (пребывания);
    • наименование ответчика (застройщика) и его место нахождения;
    • в чем заключается нарушение прав истца и его требования;
    • обстоятельства, при которых были нарушены права истца;
    • доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства;
    • цена иска (то есть размер неустойки возмещение убытков);
    • сведения о досудебном порядке урегулирования спора, если данный пункт установлен договором (то есть претензия к застройщику);
    • прилагаемые документы.
  • подписывается истцом.

Расчет пени за просрочку сдачи квартиры

Также в иске истцу следует указать свои контактные данные.

Исковое заявление о защите прав потребителей может подаваться в суд по выбору истца в связи с местом:

  • нахождения организации;
  • жительства (пребывания) истца;
  • заключения или исполнения договора (п. 2 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»).

В случае, когда неустойка составляет менее 50 000 руб., истцу следует обращаться в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).

Истец освобождается от уплаты государственной пошлины при подаче в суд искового заявления (

п. 3 ст. 17

ФЗ

«О защите прав потребителей»

).

В ходе рассмотрения дела о взыскании неустойки по просрочке сдачи квартир судья выясняет обстоятельства, при которых произошло нарушение сроков. Для их подтверждения рассматриваются доказательства, предоставленные истцом, и в случае их отклонения, суд приводит доводы либо нормы законодательства, на которые он опирается.

По смыслу ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, требуемую истцом, если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения договора долевого участия.

Уменьшение рассматривается при заявлении ответчика, в котором указываются мотивы, по которым судом может быть принято соответствующее решение (степень выполнения ответчиком обязательств, фактических ущерб от нарушения сроков).

Предлагаем ознакомиться:  Особенности приема на работу бывшего госслужащего

Отношения, возникающие из договора долевого участия, в некоторой части регулируются Законом от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры

Так, к примеру, иск дольщика удовлетворяется в части компенсации морального вреда при установлении судом факта нарушения прав потребителя (нарушение сроков передачи).

Решение суда по делу о взыскании неустойки с застройщика состоит из тех же структурных частей, как и по любому другому делу:

  • вводная часть, в которой указываются:
    • дата и место принятия решения;
    • судебный орган его принявший;
    • состав суда, ответчик и истец;
    • другие лица, участвующие в судебном разбирательстве.
  • описательная — содержащая в себе требования истца, возражения или разъяснения ответчика, объяснения лиц, участвующих в судебном процессе
  • мотивировочная — изложение обстоятельств по делу, предоставление доказательств и доводы суда по ним, законодательство, на которое опирается суд (так сказать, ход судебного разбирательства);
  • резолютивная часть — выноситься решение суда, определяется на кого возлагаются судебные расходы.

Также в нем может содержаться указание на дальнейшее обжалование вышестоящим судом.

Решение суда при удовлетворении требований истца требует исполнения. Как только судебное решение вступит в законную силу, следует получить исполнительный лист (п. 1 ст. 428 ГПК РФ), который:

  • направляется судом для исполнения;
  • либо выдается истцу для подачи заявления о возбуждении исполнительного производства в Федеральную службу судебных приставов или для обращения в банк, в котором у застройщика имеется расчетный счет (п. 1 ст. 8 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Помимо заявления и исполнительного листа может потребоваться копия паспорта истца, также судом на исполнительном листе должна быть поставлена печать о вступлении в законную силу судебного решения.

Согласно судебной практике по взысканию неустойки с застройщика при нарушении сроков передачи, судом для вынесения решения устанавливаются:

  • размер выплаченных застройщику денежных средств;
  • наличие, причины возникновения просрочки и ее продолжительность;
  • размер неустойки и возмещения убытков.

Расчет пени за просрочку сдачи квартиры

В большинстве случаев исковые требования истцов удовлетворяются как полностью, так и частично.

Компенсация морального вреда при рассмотрении дела может быть снижена, при определении ее размера учитываются различные обстоятельства, причинившие неудобства дольщику:

  • длительное устранение недостатков объекта долевого строительства;
  • отказ застройщика в удовлетворении требований, указанных в претензии или смотровом листе.

Застройщик вправе принудить дольщика к заключению соглашения о переносе сроков передачи жилого помещения только при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

На несоразмерность требуемой неустойки могут влиять:

  • цена договора;
  • длительность периода нарушения сроков;
  • исполнение обязательств застройщиком по принятию мер к сдаче многоквартирного дома;
  • последствия и убытки участника долевого строительства, возникшие вследствие просрочки передачи жилья и др.

В результате указанных обстоятельств размер взыскания может быть уменьшен.

На снижение размера неустойки не влияет тот факт, что ее выплата в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не участвующих в правоотношениях (других дольщиков).

Застройщик не освобождается от уплаты неустойки при просрочке по вине недобросовестного субподрядчика.

Пункт 2 статьи 6 Закона о ДДУ (ФЗ-214) говорит, что неустойка за каждый день просрочки равна 1/300 ставки рефинансирования от цены договора. Если дольщик гражданин, то все это великолепие мы умножаем на цифру 2. Звучит как-то сложно. Не так ли?

Расчет пени за просрочку сдачи квартиры

а) как считать неустойку по этой формуле в конкретном случае;

б) с какого момента начинает собственно капать неустойка.

Разберем на конкретных примерах.

Стоимость квартиры (цена договора) – 1 000 000 рублей.

Срок сдачи квартиры – не позднее 4 квартала 2017 года.

Квартира передана – 15 мая 2018 года

Дольщик (гражданин) – Иванов Иван

Верховный Суд говорит, что неустойка начинает течь «с первого дня после последнего дня, когда квартира должна была быть передана по договору». Перевожу на русский язык. В этом случае квартира должна быть передана не позднее 31 декабря 2017 года (для понимания квартал равен 3-м месяцам; в году 4 квартала).

Это значит, что 31 декабря 2017 года – последний день – красная черта. Соответственно неустойка начинает течь с 01 января 2018 года. Это собственно первый день просрочки!

Предлагаем ознакомиться:  Налог на разницу при продаже квартиры

Пример расчета неустойки за просрочку сдачи дома

Цена договора — 3 млн. рублей.Просрочка  — 30 дней.Ставка рефинансирования (ключевая ставка) — 10%.Дольщик — гражданин (умножаем на 2).Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 30 дней = 2000 рублей * 30 дней = 60000 рублей.

Цена договора – 3 млн. рублей.Период со дня уплаты денег дольщиком по момент фактического возврата – 300 дней.Дольщик — гражданин (умножаем на 2).Ставка рефинансирования (ключевая) на момент возврата денег — 10%Неустойка = (3000000 рублей/100 * 10/300 * 2) * 300 дней = 2000 рублей * 300 дней = 600000 рублей.

Расчет пени за просрочку производится по формуле, приведенной в 214 ФЗ, на основании которой неустойка складывается из совокупности трех показателей:

  • ключевой ставки ЦБ,
  • цены договора,
  • количества дней просрочки.

Нужно учитывать, что ставка постоянно меняется, только за четыре месяца 2017 года это произошло дважды: 27 марта ЦБ установил ставку на уровне 9.75%, а со 2 мая она была снижена на 0.5 единиц, и сегодня она составляет 9.25% (На день выхода статьи ставка составляет 9%). Для граждан за единицу расчета берется 1/150 ставки от стоимости квартиры по ДДУ за день просрочки.

Период расчета неустойки зависит от того, передана или нет квартира дольщику. Если передача состоялась, и у участника есть подписанный акт, то расчет производится от даты, следующей за последним днем передачи жилья по ДДУ, и до числа, проставленного на акте. Если объект еще не достроен, то пеню необходимо считать на дату направления претензии или подачи искового заявления.

Цена квартиры – 7 000 000 рублей.

Просроченных дней – 90

7 000 000/100×9.25/150 (0.0616)= 4 316 (пеня за день)×90=388 440 руб.

Чтобы самостоятельно рассчитать неустойку, воспользуйтесь онлайн калькулятором на сайте, расположенным справа в боковой колонке.

Величина ставки непосредственно влияет на неустойку: чем она выше, тем больше размер пени. Поэтому, если просрочка захватывает несколько месяцев, в течение которых действовали разные ставки, пеню можно рассчитать по разным периодам. В тех случаях, когда больший период времени действовали более высокие ставки, расчет по периодам намного выгодней, чем по текущей ставке. Такой расчет целесообразно производить при высокой стоимости квартиры и большом периоде просрочки.

Предположим, стоимость квартиры составляет 10 000 000 рублей. По договору застройщик должен был передать ее 30 января 2016 года, а фактически передал 30 мая 2017 года. Период просрочки составляет 486 дней.

10 000 000/100 × 9.25/150 = 6 166 (за один день) × 486=2 997 000 руб.

С 30 января 2016 г. по 13 июня 2016 г. 135 дней действовала ставка 11%

10 000 000/100 × 11/150 = 7 133 × 135 = 990 000 руб.

С 14 июня 2016 г. по 18 сентября 2016 г. 96 дней ставка была 10.5%

10 000 000/100 × 10.5/150 = 7 000 × 96 = 672 000 руб.

С 19 сентября 2016 г. по 26 марта 2017 г. 188 дней ставка составляла 10%

10 000 000/100 × 10/150 = 6 666 × 188 = 1 253 333 руб.

С 27 марта 2017 г. по 1 мая 2017 г. 35 дней была ставка 9.75%

10 000 000/100 × 9.75/150 = 6 500 × 35 = 227 500 руб.

Со 2 мая 2017 г. по 30 мая 2017 г. 28 дней размер ставки 9.25%.

10 000 000/100 × 9.25/150 = 6 166 × 28 дней = 172 666 руб.

990 000 672 000 1 253 333 227 500 172 666 = 3 315 499 руб.

3 315 499 – 2 997 000 = 318 499 руб.

Как видно из приведенного примера, размер неустойки при подсчете по периодам действия ставки получился значительно выше, чем при расчете по текущей ставке.

При несоблюдении сроков устранения дефектов строительства применяется формула, приведенная в 23 статье ЗОЗПП, согласно которому за один просроченный день застройщик должен заплатить 1% от всей стоимости договора.

Если в период действия гарантийного срока на объект строительства инвестор обнаружил строительный брак и направил застройщику претензию с указанием определенного срока исправления дефектов, то неустойка по защите прав потребителей начинает отсчитываться со следующего дня после наступления этого срока.

Предположим, квартира стоит 5 000 000 рублей, просрочка составляет 15 дней.

Неустойка = (1% от цены ДДУ) × кол-во дней = 50 000 × 15 = 750 000 руб.

1/150 ставки ЦБ от цены ДДУ × кол-во дней.

Например, 30 января 2016 г. инвестор внес одноразовый взнос в счет уплаты за жилье в сумме 6 000 000 рублей. 30 января 2017 г. договор был расторгнут. Период с момента оплаты и до дня прекращения договора составляет 366 дней. В момент расторжения ДДУ ставка ЦБ составляла 10%.

Предлагаем ознакомиться:  Банкротство предприятия что с работниками

Пеня = (6 000 000/100 × 10%/150) × 366 = 1 464 000 руб.

Нередко денежные средства вносятся не сразу, а несколькими частями. В этом случае расчет пени нужно производить по каждому периоду отдельно, начиная с самого первого взноса, а затем суммировать полученные результаты.

Например, полная стоимость квартиры составляет 6 000 000 рублей. Первый взнос в размере 2 000 000 рублей дольщик сделал сразу после регистрации договора 30 января 2016 г. Через полгода 30 июля 2016 г. он внес еще 2 000 000 рублей. Последний взнос 2 000 000 рублей он сделал 30 сентября 2016 г., а 30 января 2017 г. договор был расторгнут.

(2 000 000/100 × 10%/150) × 181 = 241 333 руб.

(4 000 000/100 × 10%/150) × 61 = 162 666 руб.

(6 000 000/100 × 10%/150) × 122 = 488 000 руб.

Неустойка = 891 999 руб.

Основная специализация Общества защиты прав дольщиков – помощь гражданам во взыскании компенсации с недобросовестных застройщиков. Юристы нашей организации выполнят все необходимые расчеты и помогут вам получить максимально возможную неустойку. Для связи с нами зайдите в раздел «Контакты».

П. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» установлено, что в случае просрочки передачи квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства и исчисляется от цены договора за каждый день просрочки.

Такая ставка с

2016 года

приравнивается к

ключевой ставке

Центрального Банка РФ, которая с 19.09.2016

равна 10,00%

.

Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец — днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).

К примеру, если срок передачи квартиры по договору определен как «3 квартал 2016 года» (длится с 01.07.2016 по 30.09.2016), просрочка будет начинаться с 01.10.2016.

Размер неустойки = 1⁄300 ставки рефинансирования ЦБ РФ × цена договора × количество дней просрочки

Размер неустойки = 1⁄150 ставки рефинансирования × цена договора × количество дней просрочки,

где 1/150 — это ставка рефинансирования в двойном размере (1/300 × 2).

Рассмотрим пример расчета неустойки. По договору цена квартиры составляет 3 450 000 руб. Ставка рефинансирования составляет 10,00%. В пункте договора о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, к примеру, указана конкретная дата «в срок не позднее 31.03.2016». Начало просрочки — с 01.04.2016. Квартира передана дольщику 01.07.2016.

Итак, просрочка составляет 3 месяца, то есть количество дней просрочки — 90.

Расчет неустойки для физического лица. Ставка рефинансирования для граждан удваивается: 10,00/300 × 2=0,06%.

Таким образом, ставка неустойки за каждый день просрочки составляет 0,06%.

Неустойка= 0,06 × 3 450 000 × 90=186 300 руб.

Для юридического лица или ИП неустойка будет составлять: 10,00/300 × 3 450 000 × 90=103 500 руб.

Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, величина неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры составляет:

  • 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки — для физических лиц;
  • 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ — для юридических лиц.

Для определения размера неустойки необходимо определить три главных компонента:

  1. Общее число дней просрочки

Начало просрочки — следующий день после того, как застройщик должен был передать объект. Например, в договоре долевого участия указано, что квартира должна быть передана дольщику не позднее 31 декабря 2017 г. В данном случае срок просрочки начинается с 1 января 2018 г.

Момент окончания начисления неустойки — день ее фактической уплаты. Но для удобства неустойку обычно исчисляют по день направления официальной претензии в адрес застройщика.

  1. Размер ключевой ставки ЦБ РФ

Она размещается на официальном сайте Центрального банка РФ. Эта величина постоянно меняется. Поэтому прежде, чем начинать расчет, посмотрите актуальную цифру на сайте.

  1. Стоимость будущей квартиры

Эта сумма прописана в самом ДДУ.

Неустойка = Цена объекта строительства * Количество дней нарушения срока * Ключевая ставка ЦБ РФ * 1/150 (1/300).

Цена договора — 6 млн. руб., количество дней просрочки — 75 дней, ключевая ставка ЦБ РФ — 7,25%.

Так как ключевая ставка ЦБ РФ приведена в процентах, ее нужно перевести в обычное число: 7,25:100 = 0,0725.

6 000 000 * 75 * 0,0725 * 1/150 = 217 500 руб.

Таким образом, если цена вашей будущей квартиры составляет 6 млн. руб. и застройщик допустил просрочку в 75 дней, он обязан уплатить вам 217,5 тыс. руб. неустойки.

Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector