Статья 4. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества

Статья 4. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества

Статья 4. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества
СОДЕРЖАНИЕ
0

Какие условия должны выполняться при покупке арендуемого имущества?

— поименованных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона N 209-ФЗ (например, кредитных организаций);

— осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Приобретается имущество по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

— для юридических лиц — если в их уставном капитале доли участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов, доли участия, принадлежащие одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не превышают 25%;

— если средняя численность за предшествующий календарный год не превышает для средних предприятий от 101 до 250 человек включительно, для малых предприятий — до 100 человек включительно (для микропредприятий, выделяемых среди малых, — до 15 человек);

— если выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не превышает предельные значения, установленные Правительством РФ. Так, начиная с 01.01.2013 Постановлением Правительства РФ от 09.02.

— по состоянию на 01.07.2013 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ. Часто споры возникают из-за регистрации договора аренды. Напомним, согласно п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Например, в Постановлении ФАС УО от 27.06.2013 N Ф09-5480/13 предпринимателю помогло отстоять свое право на преимущественный выкуп арендованного помещения то, что договор аренды заключался на срок менее года, в связи с чем не подлежал государственной регистрации. В последующие годы действие договора аренды продлевалось, но судьи в этом случае сослались на п.

11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, согласно которому договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года;

— отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи, а в случае, предусмотренном ч. 2 или 2.1 ст. 9 этого закона, — на день подачи арендатором заявления на приобретение арендуемого имущества. Так, в Постановлении ФАС МО от 27.05.

2013 N А41-10376/11 на день обращения общества с заявлением о приватизации арендуемого имущества у него имелась задолженность по арендной плате, и в результате ему было отказано. На момент обращения в суд общество погасило ее, но суд решил, что уполномоченный орган был прав, поскольку в силу буквального толкования положений п. 2 ст.

Предлагаем ознакомиться:  Увеличение жилплощади за счет государства

— арендуемое имущество не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства на основании ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Так, согласно ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ уполномоченные органы имеют право утверждать перечни государственного и муниципального имущества, которое может передаваться в аренду и продаваться субъектам малого и среднего предпринимательства. Эти перечни публикуются в СМИ и размещаются на сайтах утвердивших их органов и (или) на официальных сайтах информационной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

— по состоянию на 01.09.2012 арендовалось им непрерывно в течение пяти и более лет;

— было включено в данный перечень в течение пяти и более лет до дня подачи заявления.

Заметим, что ранее в ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ отсутствовала возможность продажи объектов, включенных в указанный перечень, что приводило к спорам (см., например, Постановление ФАС МО от 05.12.2013 N Ф05-15262/2013).

— с момента отказа от заключения договора;

— по истечении 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки;

— с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Если порядок совершения сделок не соблюдается

В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ уполномоченные органы в решениях об условиях приватизации должны предусмотреть преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества. В течение 10 дней с даты принятия этого решения уполномоченный орган должен направить арендаторам — субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим требованиям, установленным ст.

Заметим, что в силу ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ арендатор, соответствующий требованиям ст. 3 этого закона, вправе по своей инициативе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о том, что он соответствует условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в перечень утвержденного на основании ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, принявшее решение о продаже имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (с согласия собственника), направляет арендатору — субъекту малого и среднего предпринимательства, соответствующему требованиям ст.

При согласии субъекта малого или среднего предпринимательства договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения им предложения и (или) проекта договора (ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ). Течение этого срока приостанавливается до дня вступления в силу решения суда, если арендатор оспаривает достоверность рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (ч. 4.1 ст.

4 Федерального закона N 159-ФЗ). В такой ситуации (если арендаторы не согласны с ценой) важно в 30-дневный срок направить продавцу подписанный проект договора с протоколом разногласий, иначе суд может решить, что пропуск установленного срока приводит к утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения. Как это случилось, например, в Постановлении ФАС МО от 20.06.2013 N А41-6835/12 .

Предлагаем ознакомиться:  Эксперт не имеет права самостоятельно собирать материалы

При заключении договора субъект малого или среднего предпринимательства должен предъявить заявление о том, что он относится к данной категории на основании ст. 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и документы о погашении задолженности по арендной плате (если такое требование ему направлялось). В договоре также должно быть указано, что стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ (ч. 11 ст. 4 этого закона).

Кроме того, в любой день, до истечения 30-дневного срока, арендатор вправе отказаться от заключения договора, подав заявление в письменной форме (ч. 6 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ). Уступить свое право кому-то другому он не может.

Часто при заключении договора купли-продажи арендуемого помещения у предприятий общепита складывается следующая ситуация. Договор купли-продажи недвижимого имущества (кафе) заключен (в этот же день оно было передано по акту приема-передачи), но по его условиям право собственности покупателя на нежилое помещение возникает с момента государственной регистрации права.

При этом обычно право собственности регистрируется гораздо позже даты заключения договора. Бывший собственник имущества считает, что до момента регистрации перехода права собственности на недвижимость у арендатора остается обязанность по уплате арендных платежей согласно условиям договора аренды (см., например, постановления ФАС СКО от 13.12.2013 N А53-2301/201, ФАС ВВО от 27.02.2013 N А82-6434/2012).

Судьи на основании п. 2 ст. 224, п. 1 ст. 407 ГК РФ пришли к выводу, что с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений общество как субъект малого предпринимательства стало законным владельцем на праве собственности упомянутых помещений, следовательно, с этой даты у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей.

В поддержку своей позиции арбитры сослались на п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, в котором говорится, что с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений покупатель становится законным владельцем упомянутых помещений. Также судьи отметили, что положениями ст.

3, 6 Федерального закона N 159-ФЗ не предусмотрено включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. В итоге получение арендных платежей после заключения договора купли-продажи было признано судьями как неосновательное обогащение арендодателя, полученное за счет арендатора и подлежащее возврату последнему (ст. 1102 ГК РФ).

Если сделки по продаже объектов недвижимости совершены с нарушением требований Федерального закона N 159-ФЗ, они являются ничтожными (ст. 6 этого закона). При продаже арендуемого имущества с нарушением преимущественного права субъект малого или среднего предпринимательства вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества. Именно такая ситуация рассматривалась в Постановлении ФАС УО от 02.10.2013 N Ф09-8653/13 .

Предлагаем ознакомиться:  Что будет если забыл права дома: какой штраф за езду без прав на машине и что делать, если остановили

Право на обжалование

— отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации этого права. Так, в Постановлении ФАС МО от 07.03.

2013 N А40-74244/12-11-731 общество — субъект малого предпринимательства неоднократно обращалось к арендодателю с просьбой принять положительное решение в отношении реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения в порядке, определенном Федеральном законом N 159-ФЗ, однако решения не последовало.

— достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Она тоже часто является предметом спора при выкупе предприятиями общепита арендуемого имущества (см., например, постановления ФАС СЗО от 13.06.2013 N А56-12788/2012 , ФАС ЦО от 24.07.

Оплата покупки

Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях (ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ). При этом срок рассрочки устанавливается законами субъектов РФ, но не должен составлять менее трех лет. Если законом субъекта РФ он не установлен, такой срок применяется равным трем годам (ч. 1 ст. 9 этого закона).

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства. На сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно.

Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 N А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка.

Обратим внимание на то, что если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (см., например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 N Ф05-15603/2013).

При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Заметим, Минэкономразвития в Письме от 09.12.2011 N Д05-3603 также отмечает, что в случае если между арендатором и органом государственной или муниципальной власти заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в рамках Федерального закона N 159-ФЗ, с момента его заключения стороны должны руководствоваться нормами Гражданского кодекса.

Если с согласия арендодателей осуществлены неотделимые улучшения, их стоимость засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно

Уволить пенсионера день в день Имущество
0 комментариев

Adblock detector