Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Правомерно ли мое требование к застройщику

Правомерно ли мое требование к застройщику

Правомерно ли мое требование к застройщику
СОДЕРЖАНИЕ
0

Счет эскроу упрощает требования к застройщику

  • оформить права на земельный участок, на котором осуществляется строительство,
  • получить разрешение на строительство. При этом одно разрешение на строительство может распространяться на несколько домов (очередей строительства).

В предыдущей редакции закона 214 ФЗ планировалось установить с 1 июля 2018 года запрет на работу по нескольким разрешениям на строительство одновременно.  В дальнейшем норму смягчили.  В последней редакции закона 214 ФЗ, введенной Федеральным законом № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года, с этой даты застройщик может получить несколько разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом (ГПЗУ) или проектом планировки территории (ППТ).

  • разработать проектную документацию и провести ее экспертизу,
  • получить от органов строительного надзора заключение о соответствии застройщика и проекта требованиям 214 ФЗ,
  • опубликовать проектную декларацию в отношении многоквартирного дома,
  • разместить на банковском счете в уполномоченном банке минимум 10% от предполагаемой стоимости строительства.  Вместо размещения средств на счете, застройщик может заключить договор с уполномоченным банком на предоставление кредита в размере 40% и более от стоимости строительства.  Остальные средства могут быть получены от покупателей жилья по договорам долевого участия, либо также профинансированы за счет кредитов,
  • в бухгалтерском учете застройщика обязательства, не связанные с данным проектом, должны составлять не более 1% от предполагаемой стоимости строительства (сюда не включаются гарантийные обязательства, которые застройщик принял на себя в предыдущих проектах строительства многоквартирных домов),
  • приобрести опыт строительства многоквартирных домов общей площадью более 5 тыс. кв. м. в течение 3 лет и более (учитывается опыт других родственных застройщику компаний, а также опыт в качестве технического заказчика или генерального подрядчика).

Подробнее о требованиях к опыту, наименованию и деятельности застройщиков читайте здесь.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytcopyrightru

Изменениями в статью 18 закона 214 ФЗ с 1 июля 2018 установлено, что способы расходования средств с банковского счета застройщика, открытого в соответствии с измененным 214 ФЗ, будут ограничены следующими случаями:

  • финансирование строительства проекта, на который застройщик получил разрешение на строительство;
  • оплата стоимости земельных участков, на которых будет построен многоквартирный дом или арендной платы, если участок используется по договору аренды;
  • платежи за подготовку проектной документации, инженерные изыскания и экспертизы;
  • строительство инженерных сетей и оплата подключения к ним;
  • оплата по договору комплексного развития или освоения территории (если застройщик заключил такой договор)
  • платежи за подготовку градостроительной документации
  • оплачивать строительство социальных объектов в случае, если застройщик обязан их возвести по договору с государственными органами.
  • погашение полученных на строительство кредитов и процентов по ним
  • оплата госпошлин за регистрацию ДДУ
  • размещение свободных денег на депозит в том же уполномоченном банке
  • уплата налогов и сборов, штрафов и пеней
  • оплата в компенсационный фонд
  • возврат средств дольщику в случае расторжения ДДУ
  • выплаты работникам и менеджменту, оплата банковских комиссий и другие организационные расходы на обеспечение деятельности застройщика.  Размер таких организационных расходов не должен превышать 10% от проектной (планируемой) стоимости строительства, если застройщик составляет отчетность в соответствии с российскими бухгалтерскими стандартами.  Если же застройщик использует МСФО, максимальный размер организационных расходов не должен превысить 25% от планируемой стоимости проекта.
Предлагаем ознакомиться:  Ходатайство об уменьшении исковых требований образец

Застройщик не должен заключать договоры, запрещенные 214 ФЗ в редакции с 1 июля 2018.  Если данное требование нарушено, соответствующая сделка застройщика может быть оспорена органами строительного надзора, Фондом защиты прав дольщиков, либо же самим застройщиком или его владельцем.

Запрещено также снимать наличные денежные средства со счета, за исключением средств на выплату заработной платы работникам застройщика.

Застройщик может оплачивать услуги подрядчиков в разных областях (за подготовку документации, изыскания, экспертизы и другие работы) авансом, но общая сумма авансов, выданных всем подрядчикам, не должна превышать 30% от проектной стоимости строительства дома.

Если застройщик строит несколько многоквартирных домов, полученные от дольщиков средства должны учитываться отдельно по каждому дому.

Перечисленные выше ограничения действуют до момента ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение в нем.

Внимание!

Указанные выше ограничения в полной мере действуют для проектов, где разрешение на строительство было получено после 1 июля 2018 года. 

Что должен застройщик по 214 ФЗ

Если проект был начат раньше, изменения в 214 ФЗ применяются ограниченно.  Застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке, и не осуществлять операций, запрещенных частью 3 статьи 18 Закона 214 ФЗ, а именно:

  • обеспечивать обязательства третьих лиц;
  • совершать платежи по договорам, не связанным с проектом строительства;
  • предоставлять займы и ссуды;
  • приобретать ценные бумаги (облигации, векселя);
  • оплачивать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, за исключением создания других обществ-застройщиков;
  • оплачивать выпущенные застройщиком ценные бумаги (за исключением собственных акций при их выкупе).

Контроль за соблюдением застройщиком ограничений, установленных изменениями в ФЗ 214 с 1 июля 2018 года, осуществляет уполномоченный банк.  Застройщик при осуществлении любых операций по счету должен предоставить в банк все необходимые документы, подтверждающие эти операции.  Уполномоченный банк проверяет, разрешена ли та или иная операция.  Банк может приостановить ее проведение или отказать в операции.

Соблюдение установленных новой редакцией 214 ФЗ требований некотоое время было не обязательно для застройщиков, которые используют счета эскроу.  Считалось, что счет эскроу сам по себе обеспечивает достаточную защиту интересов дольщиков.  Однако последними изменениями в 214-ФЗ и другие изменяющие его законы (вступили в силу 27 июня 2019 года) было установлено, что некоторые требования все-таки применяются.  Список применимых требований зависит от того, когда было получено разрешение на строительство.

К застройщикам, привлекающим средства дольщиков через эскроу в проект, где разрешение на строительство было получено после 1 июля 2018 года, применяются следующие требования:

  • о трех годах и 5 тыс. кв. м. опыта в строительстве,
  • ограничения на количество разрешений на строительство в рамках одной территории,
  • действует запрет на выпуск ценных бумаг,
  • запрещено предоставление обеспечения по обязательствам третьих лиц,
  • расходование денежных средств со счета застройщика допускается только на прямо оговоренные в законе цели;
  • не допускается наличие недоимок по налогам.

Если разрешение на строительство было получено до 1 июля 2018 года, применяются следующие требования:

  • застройщик обязан открыть специальный счет в одном из специально уполномоченных банков.  По этому счету разрешено проводить любые операции, кроме прямо запрещенных законом.  Это основное отличие от проектов, начатых после 1 июля 2018 года, для которых разрешены только перечисленные в законе операции;
  • действует запрет на получение «посторонних» кредитов, не используемых для строительства проекта;
  • запрещено обеспечивать обязательства третьих лиц, выдавать займы;
  • запрещено приобретать и выпускать собственные ценные бумаги, создавать дочерние организации (исключение — дочерние компании — застройщики).

Для всех проектов вне зависимости от даты разрешения на строительство счет эскроу заменяет уплату взносов в компенсационный фонд долевого строительства.

В ходе строительства заcтройщик должен

До получения разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию застройщик должен соответствовать целому ряду требований.

Предлагаем ознакомиться:  Приказ о назначении материально ответственного лица: образец 2020

Застройщик может руководить проектом строительства самостоятельно, либо привлечь для этих целей технического заказчика.  Закон устанавливает, что технический заказчик (или, при его отсутствии — сам застройщик), а также генеральный подрядчик проекта должны быть членами саморегулируемой организации (СРО), что подтверждает их необходимую квалификацию.

Застройщик должен обеспечить, чтобы его финансовое положение было  устойчивым. 214 ФЗ устанавливает требование о размере собственных средств застройщика, которые должны составлять не менее 10% от запланированной стоимости проекта.  В эти 10% входят не только деньги на счетах, но и другие виды активов — земля, другое имущество, а также дебиторская задолженность.

Правомерно ли мое требование к застройщику

Застройщик вправе получать кредиты для финансирования проекта строительства, но не вправе оформлять какие-либо другие кредиты для других целей.  Исключением являются целевые займы, предоставленные владельцем застройщика  — их можно получить в размере до 20% от стоимости каждого проекта строительства.

Размер процентов по таким целевым займам ограничен ключевой ставкой Центрального банка, увеличенной на 2 процента (т.е. если ставка ЦБ равна 7%, то компания-владелец застройщика может предоставить ему средства по ставке не более 9% годовых).  Это ограничение призвано предотвратить нецелевой вывод средств под предлогом процентов за кредит.

Застройщик не вправе выпускать облигации для привлечения финансирования (однако на материнскую компанию застройщика это ограничение не распространяется).

Застройщик не вправе предоставлять поручительства и гарантии за других лиц , а также не может передавать свое имущество в залог для обеспечения исполнения чужих обязательств.  Застройщик также не может передавать свое имущество в обеспечение собственных обязательств, не связанных с проектом строительства.

С 1 сентября 2018 года застройщики должны будут дополнительно соблюдать нормативы финансовой устойчивости, порядок определения которых будет установлен Правительством.

Застройщик не должен иметь задолженностей перед бюджетом по налогам и сборам на сумму, превышающую 300 тысяч рублей (в эту сумме не включаются задолженности, которые застройщик оспаривает, до момента принятия окончательного решения по ним).

Застройщики обязаны составлять квартальную и годовую бухгалтерскую отчетность и размещать ее в системе ЕИСЖС.  Частью 5 статьи 3 ФЗ 214 установлены следующие сроки подготовки и размещения отчетности: в течение 30 дней после окончания квартала для квартальной отчетности, и в течение 120 дней после окончания финансового года (31 декабря) для годовой отчетности.  В отношении годовой отчетности должно быть подготовлено заключение аудитора, подтверждающее ее достоверность.

  • владелец застройщика решит его ликвидировать,
  • будет начато банкротство застройщика,
  • будет вынесено решение о приостановлении деятельности застройщика (Кодекс РФ об административных правонарушениях предусматривает такую меру наказания по многим статьям),
  • застройщик будет включен в реестр недобросовестных поставщиков либо реестр недобросовестных участников аукционов по продаже земельных участков.
Предлагаем ознакомиться:  Образец договора с пролонгацией 2020

Если выяснится, что застройщик заключал договоры долевого участия с гражданами и получал оплату, не имея на это прав, дольщик может потребовать немедленно возвратить все уплаченные денежные средства, а также уплатить в двойном размере проценты на эту сумму по ставке, равной ключевой ставке ЦБ РФ.  Также гражданин-дольщик имеет право потребовать возместить ему причиненные убытки, но их размер придется обосновать.

С застройщика при этом может быть взыскан административный штраф по части 1 статьи 14.28 КоАП в размере до 1 миллиона рублей.  В случае же, если общая сумма собранных с дольщиков средств превысила 3 миллиона рублей, руководители застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности по статье 200.3 УК РФ.

214 ФЗ устанавливает также требования  к физическим лицам, контролирующим  застройщика. Эти требования распространяются  на управляющие органы застройщика (генерального директора, главного  бухгалтера, членов правления), а  также владельцев застройщика, которым  прямо или косвенно (через другие  компании) принадлежат более 5%  уставного  капитала застройщика:

  • отсутствие судимости за экономические преступления или преступления против государства;
  • отсутствие дисквалификации, которая предусмотрена как наказание по ряду статей КоАП РФ;
  • они не должны быть признаны банкротами.

Информацию о назначении на должности указанных лиц застройщик должен сообщать органам строительного надзора в течение 3 рабочих дней.

Указанные выше требования обязательны не для всех застройщиков.  В частности, если разрешение на строительство проекта было получено до 1 июля 2018 года, застройщик может:

  • не включать в свое наименование слова «специализированный застройщик»;
  • продолжать строить дома по всем разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года, невзирая на их общее количество;
  • не обеспечивать наличие как минимум 10% собственных средств в период строительства;
  • получать займы, выпускать облигации, выдавать поручительства и предоставлять свое имущество в обеспечение обязательств третьих лиц без ограничений, установленных последней редакцией закона № 214.
  • принимать на себя любые обязательства без ограничений.

Однако для такого застройщика будут обязательны требования, установленные предыдущей редакцией 214 ФЗ, в частности — наличие уставного капитала в минимальном размере, установленном законом.

Требования к уставному капиталу застройщика отменены

Требования к уставному капиталу застройщика были установлены предыдущей редакций ФЗ 214 для проектов, регистрация первого ДДУ по которым состоялась после 1 июля 2017 года.  Для более ранних проектов минимальный размер уставного капитала отсутствовал и интересы дольщиков обеспечивались иными способами.

Применимые к застройщику требования зависят от того, когда было получено разрешение на строительство того или иного проекта — до или после 1 июля 2018 года.  Поэтому дата разрешения на строительство — первое, на что стоит обратить внимание будущему дольщику.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)

7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва)

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpolicyandsafetyru

7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург)

Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector