Как подписывать договор аренды

Как подписывать договор аренды

Как подписывать договор аренды
СОДЕРЖАНИЕ
0

Самозанятость и сдача квартиры

Право сдавать свою квартиру в аренду имеет её собственник. У кого на руках имеется свидетельство регистрации прав собственности (выписка из госреестра) на нее. Никакие родственники или очень близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Этот вариант возможен лишь при наличии нотариальной доверенность, в которой прописано право доверенного лица сдавать внаём жилье его доверителя. Иначе собственник может в любой момент возразить против такой сделки.

Если хозяин квартиры пользуется ею по договору социального найма, то есть фактически она принадлежит государству или муниципалитету, то он не вправе сдавать ее в аренду. В исключительных случаях это возможно, но для этого необходимо получить официальное письменное разрешение от государственного/муниципального органа (кто является собственник, в большинстве случаев это муниципалитет).

Если в сдаваемом в аренду жилье зарегистрированы, помимо собственника, иные жильцы (как члены семьи собственника), то получать их письменное согласие на заключение сделки не требуется.

Но существуют тонкость. Если уже заключен договор найма жилья и собственник или нанимать подселяет других лиц для проживания в жилище, то согласие на такое вселение требуется ото всех заинтересованных лиц (и наниматель и все прописанные с нанимателем люди).

То же самое требуется, если сдается часть квартиры (например, комната в коммунальной квартире, в которой общая кухня, туалет, ванная на нескольких хозяев). Таким образом, заключить дополнительный договор найма на свободные площади можно с дозволения первого нанимателя и членов его семьи.

Если в таком жилье зарегистрирован еще и несовершеннолетний ребенок, то разрешение сдавать квартиру в аренду нужно будет получить еще и из органов опеки.

В том случае, если частными собственниками квартиры являются несколько лиц, то каждый из сособственников должен участвовать в сделке на стороне наймодателя. Либо выразить свое письменное согласие на заключение сделки и доверить заниматься ее оформлением одному из собственников. Такое согласие и доверенность оформляется у нотариуса.

Если такими процедурами пренебречь, то договор найма квартиры (сроком более 1 года) в росреестре зарегистрировать не удастся.

Как подписывать договор аренды

На практике часто квартиры сдаются «в серую», без государственной регистрации договора в росреестре. Поэтому такие формальности не соблюдаются. Но нужно иметь в виду, при судебном споре с нанимателем (по каким-либо вопросам относительно сдачи квартиры) ссылаться на такой договор, как на доказательство будет нельзя, так как он без регистрации является ничтожным (если не заключен на срок менее года, тогда регистрация не нужна и письменной формы договора достаточно для его полной силы).

Когда речь идет о вселении (в том числе прописка, заключение дополнительного договора соцнайма) в муниципальную квартиру, то согласие нужно ото всех прописанных лиц и, естественно, от муниципалитета.

Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, приведет в панику даже такой простой вопрос, где найти жильцов. Можно посоветовать четыре варианта:

  • Обратиться в агентство недвижимости. Вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
  • Подать объявление о сдаче квартиры в газету, Интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье в этих же СМИ. Правда, есть риск нарваться на недобросовестного квартиросъемщика. Он либо не оплатит предоставленную ему квартиру, либо испортит (похитит) имеющееся в ней имущество.
  • Найти жильца через друзей, знакомых, родственников — наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции рискнет навредить хозяину квартиры. А в случае возникновения спорных вопросов его всегда можно будет найти.
  • Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безвозмездной. Никакой материальной выгоды Вы не получите. Зато можете смело поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру.

Вообще нужно периодически проверять сдаваемую квартиру. Общаться с квартиросъемщиками и контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Сдать квартиру в аренду без посредников, конечно, дешевле. Но тогда все заботы о жилье ложатся только на Ваши плечи.

О юридических моментах оформления сделки поговорим позже. Сейчас коснемся бытовых моментов.

Квартиру нужно передавать непосредственно нанимателю, рассказывая о всех особенностях и важных технических моментах жилья. Так можно избежать случайных поломок и причинения иного ущерба.

При передаче квартиры следует совместно зафиксировать показания приборов учета энергоресурсов (воды, электричества, газа и пр.), чтобы в дальнейшем не разбираться кем допущена коммунальная задолженность.

Перед передачей ключей общую и детальную обстановку в квартире следует сфотографировать. Это будет дисциплинировать нанимателя, так как он будет видеть трепетное отношения хозяина к своему имуществу. Кроме того, фотоснимки могут служить доказательством в суде, если возникнет конфликт о существенном ухудшении состоянии квартиры после ее сдачи.

Если на лестничной площадке у Вас дружные соседи, то хорошо бы познакомить новых жильцов с ними. И оставить соседу свой номер телефона на экстренные случаи. Это тоже «воспитывает» нанимателя.

Когда аренда на длительный срок и зарегистрирована в Росреестре, то информация о сделке, скорее всего, попадет в налоговую инспекцию.

При краткосрочном договоре утаить факт получения прибыли от аренды легче (по понятным причинам). Но законодатели делать этого не советуют. Те кто попадутся будут вынуждены выплачивать не только налог с дохода за весь срок, но и штраф, и пени в размере от 20 до 40 процентов от неуплаченной налоговой суммы и пр.

Когда налоговый долг составит крупную сумму (более 900 тыс. руб.), виновного может ждать уголовное наказание. Вплоть до лишения свободы.

Заключенный договор найма жилой недвижимости является для налоговиков поводом взыскать налог с суммы за сдачу квартиры. Сообщить об этом может любой недоброжелатель, а также Росреестр по запросу налоговой.

По закону наймодатель обязан в срок с 1-ого января по 30 апреля включительно представить в инспекцию по месту своего проживания декларацию о своих доходах за прошедший год. В ней указывается сумма полученной прибыли, в том числе от сдачи в аренду квартиры.

Налогоплательщику выслать квитанцию о сумме налога никто не будет. Оплачивать рассчитанный НДФЛ следует самостоятельно из расчета 13 процентов от суммы полученной прибыли от сдачи квартиры за год. Если декларацию не сдать, то за это предусмотрен штра в размере 30 % от суммы налоговой базы, но не менее 1000 руб.

Плате должен быть произведен до 15 июля года, в котором подавалась декларация. За неуплату или просрочку грозит штраф и пени.

Аренда жилья

Наймодатель может быть освобожден от уплаты налога лишь в том случае, если он длительное время не получал с нанимателя арендную плату за квартиру и способен доказать этот факт.

Статус самозянятого гражданина позволяет решать некоторые проблемы в наймовом вопросе.

Во-первых, упрощенное налогообложение. Речь идет о налоговом эксперименте в Москве, Подмосковье, Татарстане и Калужской области. Граждане этих регионов могут зарегистрировавшись через сервис «Мой налог» уплачивать 4% от суммы дохода. Отчетность формируется всё тем же интернет-сервисом «Мой налог». Сумма уплачивается ежемесячно.

Во-вторых, нет необходимости регистрироваться в качестве ИП. Зарегистрировавшись как самозанятый, гражданин будет платить специальный налог на профессиональные доходы. Этих обязательств достаточно для государства и строго привязывать себя к предпринимательской стезе не нужно. Конечно, если речь идет о сдаче своего жилья, которое насчитывает 1-2 объекта.

Для самозанятых предусмотрены налоговые каникулы до 31.12.2019 года (п. 70 ст. 217 НК РФ). Нужно лишь подать уведомление в территориальное ИФНС и указать вид льготной деятельности. К сожалению, аренда жилья не входит в вид деятельности самозанятых, которая освобождает от уплаты налогов. На региональном уровне власти по своему усмотрению могут определять виды занятий, которые подпадут под льготный статус. Но на сегодня ни один регион наём жилья не внес в этот перечень.

Договор аренды с позиции законодательства

Договор аренды помещения представляет собой соглашение, составленное в письменном виде.

Участниками договора выступают две стороны, среди которых одна арендует недвижимость, а другая выступает в роли хозяина этой самой собственности.

Недвижимость передается в распоряжение человека за конкретное вознаграждение.

В соответствии с Федеральными законами, к категории недвижимого имущества можно причислить любую собственность, которую нельзя переместить с места на место, не нарушив ее целостность. Это капитальные сооружения, нежилые помещения, предприятия, различного рода строения и земельные участки.

Заводя речь о соглашении по аренде нежилого помещения, можно выделить следующие его виды:

  • акт аренды сооружений и зданий;
  • соглашение по аренде предприятия;
  • сдача помещения в поднаем при наличии разрешения со стороны собственника, иными словами, договор субаренды;
  • соглашение об использовании помещения на безвозмездной основе.
Предлагаем ознакомиться:  Основания для отмены договора дарения: по каким причинам дарителю можно отменить дарственную по иску в суде

Какой вариант самый распространенный? Это первая разновидность сделок. Надо принимать действующее законодательство во внимание, составляя такого рода соглашения.

Правовые отношения такого типа регламентируются постановлениями и определениями, предусмотренными Антимонопольной службой, арбитражным судом, нормативными актами.

Если стороны не могут договориться, обращаются к указанным нормам.

За счёт заполнения договора аренды по конкретной схеме удается сделать документ последовательным и логичным.

Каждый последующий пункт вытекает из предыдущего. Если не соблюдать указанный алгоритм, соглашение может быть признано ничтожным.

Как подписывать договор аренды

Что содержится в вводной части? Тут можно видеть наименование договора, место, где была заключена сделка и соответствующую дату. Перечисляется информация о сторонах правовых отношений. Сюда можно отнести организации, деятельность которых регулируется посредством специального устава, а также физических лиц, работающих по доверенности.

Что выступает предметом соглашения?

Здесь следует обозначить важные детали:

  • классификация помещения, т. е. к какой категории оно причисляется: жилое, либо часть нежилого, предназначение, то есть торговое, производственное, складское;
  • инвентаризационный номер, указывающийся в техпаспорте;
  • точное месторасположение, этажность, расположение на конкретном этаже;
  • площадь, занимаемая объектом.

Основания для признания действительными субъектов сделки указываются отдельной графой. У лица, арендующего помещение, это свидетельство о госрегистрации объекта недвижимости, указание органа, выдавшего документ и номера.

Что наблюдается в случае с арендатором:

  • если он является физическим лицом — паспорт и любые аналогичные документы, подтверждающие личность;
  • у бизнесмена — выписка, полученная в ЕГРИП;
  • для юридического лица — доверенность (копия), протокол заключения учредительного собрания о присвоении должности (копия).

Ключевым вопросом, нуждающимся в доработке, является арендная плата.

Как подписывать договор аренды

Ее исчисление возможно таким образом:

  • за единицу площади. При подсчете цены ориентироваться надо на размер помещений, сдаваемых в аренду;
  • за объект аренды. Указывается целостная стоимость, неразбиваемая на отдельные компоненты;
  • за единицу площади помещений, как вспомогательных, так и основных. Такой подход позволяет подсчитать стоимость аренды выставочных, торговых залов, подсобных помещений.

Методы передачи денег за аренду:

  • единовременная. Передается обычно в начале аренды;
  • периодическая. Деньги могут быть переданы один раз в неделю, месяц или квартал.

Прочие формы арендной платы также возможны. В частности, это выполнение определенных работ для арендодателя или предоставления ему различных услуг. Также в качестве оплаты за помещение может быть проведена реконструкция нежилого помещения.

В договоре прописывается срок передачи оплаты.

Например, вы можете указать, что человек, арендующий у вас помещение, должен предоставить деньги не позднее 10 числа месяца. Способ перечисления также лучше указать заранее. В частности, вы можете запрашивать передачу денег наличными или на свой расчётный счёт. Сумму арендной платы, кстати, нельзя менять чаще одного раза в год. Это закреплено в Гражданском кодексе.

Пересмотр суммы арендной платы возможен в ряде случаев:

  • доступность помещения ухудшилась. Причиной тому могут быть ремонтные работы на дорогах, необходимость получения доступа через черный вход;
  • возникновение трудностей с транспортными подходами. Если дорога подвергается реконструкции, то добраться до сдаваемого помещения становится сложно. В связи с этим можно закрепить уменьшение размера оплаты;
  • видимость объекта снизилась. Это может касаться вывески арендатора, наружной рекламы. Допустим, поблизости строятся новые сооружения, закрывающие объект, сдаваемый в аренду. Этому может способствовать и возведение конструкций различного типа, высадка деревьев.

Помимо поддержания в надлежащем состоянии помещения, арендодатель должен предварительно сообщить арендатору, если надумает провести капитальный ремонт. Необходимо указать это, на чьи плечи будет возложена функция по обеспечению энергией предмета договора.

Арендатор не имеет права передавать собственность в пользование третьими лицами, если такая возможность не указана в договоре.

Как правильно составить договор аренды

Для этого необходимо обоюдное согласие сторон. Прекращение действия имеет место, как только истекает срок, указанный в соглашении.

Досрочно это может произойти по следующим причинам:

  • снос сооружения в порядке, установленном законом;
  • разрушение здания вследствие непредвиденных обстоятельств;
  • прекращение деятельности арендодателя или арендатора в качестве юридического лица;
  • аннулирование регистрации индивидуального предпринимателя;
  • несоблюдение собственных обязательств участниками соглашения.

В части соглашения этот момент имеет важнейшее значение. Его необходимо обязательно прописать заранее. Обычно указываются обязательства по сдаче и принятию предмета сделки. Документ составляется по количеству копий и прикладывается к основному договору. Как при передаче, так и во время возврата имущества помещения должны находиться в оптимальном санитарно-техническом состоянии.

Ответственность сторон договора:

  • арендатор несет ответственность, если позволяет себе противоправные действия касательно чужой собственности;
  • если сторона не исполняет свои обязательства, указывается порядок возмещения убытков;
  • если характеристики имущества ухудшились вследствие действия арендатора или подчинённых ему третьих лиц, также предусмотрено определённая ответственность.

Здесь можно указать пункты, не обозначенные четко в законе. Стороны соглашения считают их важными? Тогда им разрешается прописывать эти нюансы. Допустим, можно договориться с арендодателем и установить пожарно-охранную сигнализацию.

Подписи и реквизиты

Сведения, позволяющие идентифицировать личность арендатора и арендодателя, обязательно указываются в договоре. Их получают из паспортов, свидетельств о регистрации ИП или юрлица. Удостоверение подписи печатью нужно для любых организаций. Аналогичное право есть и у индивидуальных предпринимателей.

Приложения

Приложениями являются: акт приема-передачи, любого рода дополнительные документы и соглашения  имеющие неразрывную связь с основным договором. Вот почему их необходимо передать в Росреестр и сохранить у всех участников сделки.

В случае возникновения споров можно ссылаться на них и ориентироваться при рассмотрении претензий.

Как правильно составить договор аренды

Следует сразу сказать, что здесь мы поговорим непосредственно о договоре найма жилья на коммерческой основе. Наем жилых объектов физическим лицом регулируется ГК РФ (гл. 35) и частично ЖК РФ (гл. 5).

Итак, в законе говорится, что граждане РФ, имеющие в собственности жилую недвижимость, имеют право сдать ее в наем/аренду на определенный период времени. Регламент оформления документа и заключения договора зависит от статуса лиц, участвующих в сделке (гражданин/организация).

Договор найма/аренды жилья — это возмездное соглашение, которое заключается между владельцем жилой недвижимости либо его законным представителем и человеком (физ. лицом), планирующим использовать данный объект для проживания, за оговоренную плату, на конкретный период времени. Объектом данного соглашения становится отдельное жилое помещение, подходящее для проживания. К помещениям данного типа относят:

  • частный дом;
  • отдельное помещение (квартира) многоквартирного дома;
  • часть дома либо квартиры.

Документальное соглашение найма/аренды жилья оговаривает обязанности, которые несет каждая из сторон.

Ключевые обязанности, которые возлагаются на владельца жилой недвижимости:

  1. За оговоренную плату владелец жилья должен предоставить арендатору свободное помещение в пользование, причем сдаваемый объект должен иметь пригодное для проживания состояние.
  2. Арендодатель должен контролировать отвечающую нормативам эксплуатацию дома, где располагается сдаваемое в наем жилье.
  3. Арендодатель обязан обеспечить предоставление должных коммунальных услуг.
  4. Арендодатель обязан обеспечить выполнение ремонта общедомового имущества и приборов в помещении для доступа к коммунальным услугам.

Со своей стороны, наниматель жилья обязан:

  1. Использовать помещение только по его прямому предназначению.
  2. Обеспечить целостность жилья.
  3. Поддерживать должное состояние помещения.
  4. Согласовать с владельцем арендуемой квартиры планируемую реконструкцию.
  5. Точно в установленный срок оплачивать используемое жилье.
  6. Если это оговорено, самостоятельно и в точно срок вносить коммунальные платежи.

Договор аренды — гарантии для двух сторон

Даже если у вас есть возможность арендовать помещение у знакомых или друзей и даже близких родственников, документами пренебрегать нельзя так как ситуация может измениться быстро, и от вас могут потребовать освободить помещение. В договоре четко прописывается, за какой срок владелец должен оповещать арендатора, а также обговариваются вопросы неустойки при неисполнении договоренностей. Любой договор аренды включает в себя несколько обязательных пунктов:

  1. Предмет договора. Это информация о самом коммерческом помещении: его площади, назначении, в договоре указывается место расположения объекта.
  2. Срок аренды с указанием возможности или невозможности продления. Обычно такой договор оформляется на 1 год, а потом стороны просто перезаключают его с указанием возможных новых условий.
  3. Права и обязанности участников сделки. В договоре должно быть прописано, кто занимается косметическим и капитальным ремонтом помещения, как часто арендодатель может проверять помещение, на что имеет право арендатор и т. д. Именно этот пункт будет учитываться, если возникнут какие-либо споры, которые могут дойти до суда. Отдельно прописывается возможность или невозможность субаренды – права передачи всего помещения или его части в пользование третьим лицам.
  4. Оплата аренды. Указывается срок платежей и их размер, а также нужно указать, кто должен оплачивать все эксплуатационные расходы. Платить за свет, воду, газ и т. д. может арендодатель или арендатор, от этого зависит итоговый размер платы.
    Ответственность сторон. Если арендатор не вносит плату в установленный срок, арендодатель может наложить пеню, ее размер устанавливается договором.
  5. Информация об участниках сделки. Указываются банковские реквизиты и юридические адреса, вписывается иная информация и ставятся печати организаций.
Предлагаем ознакомиться:  Постановка автомобиля на учет в ГИБДД — поставить машину на учет в Москве. Регистрация авто в 2019 году новым собственником после покупки

Какие условия наиболее важные

В договоре, касающемся аренды помещения, обязательно должны быть прописаны субъекты сделки и объект, рассматривающийся этим соглашением. Также указывается арендная плата. Но ничто не мешает сторонам договора обозначить любые другие аспекты, имеющие значение. В частности, это обязательства по поддержанию помещения в рабочем состоянии, соблюдение сроков действия сделки.

Необходимо понимать следующие ключевые понятия:

  • субъекты правовых отношений. Регулируются статьей 606 Гражданского кодекса. Обозначается информация о сторонах, присутствующих в соглашении. В частности, прописываются полные реквизиты этих сторон. При наличии посредников, их данные также заносятся в документы.
  • объекты соглашения, в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса. Здесь указывается недвижимость, передающаяся в аренду, а также сведения для максимально точной ее идентификации, то есть месторасположение, площадь помещений, вместе с указанием кадастрового паспорта объекта;
  • плата за аренду. Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса России, обязательно указывается сумма вознаграждения, передаваемая арендодателю.

Каждый участник сделки получает копию соглашения. На документе должны стоять  подписи всех участников. В российском праве закреплены соответствующие требования.

В случае появления спорных ситуаций, их разрешают в стенах суда.

Ежели указанные пункты условий не соблюдены, договор можно признать недействительным. Соответственно, могут пострадать интересы как арендатора, так и арендодателя.

В частности, хозяин помещения может попросить в любую минуту освободить площадь. Но если арендатор не выполнил свои требования, в этом случае у арендодателя отсутствует возможность взыскать неустойку. Обычно описание предмета договора вызывает больше всего сложностей.

При оформлении договора надо учитывать прочие важные нюансы:

  • согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса, в договоре должен быть указан срок аренды собственности. Не существует определенных периодов, на которое имущество может быть передано в распоряжение другому лицу. Всё зависит от индивидуальных пожеланий сторон;
  • в соглашении прописываются взаимные обязанности сторон. Человек, арендующий помещение, должен, в случае необходимости, проводить капитальный и текущий ремонт;
  • объект недвижимости должен находиться под охраной. Его необходимо застраховать. Коммерческие предприятия используются обычно не только для ведения торговли, но и для размещения товаров и оборудования. Вот почему соблюдение данного пункта является обязательным;
  • порядок, в соответствии с которым могут быть урегулированы конфликты сторон. Разногласия могут быть урегулированы в досудебном порядке, за счет чего удастся избежать долгосрочных изматывающих разбирательств.

Следует указать и особые условия, к которым относятся любого рода форс-мажоры. Допустим, это могут быть изменения в действующем законодательстве, существенное повреждение имущества, при котором дальнейшее соблюдение взаимных обязательств невозможно.

Когда считается недействительным

Помимо перечисленных выше особенностей, есть еще кое-какие нюансы:

  • заключение договора в письменной форме. По закону должен присутствовать единый документ, подготовленный в нескольких копиях и подписанный участниками сделки;
  • документ не имеет госрегистрации. Распространяется на соглашения, оформленные на год и более. Регистрируются они в территориальном отделе Федеральной службы госрегистрации.

Остановлюсь на вопросе о государственной регистрации. Если вы, допустим, оформили договор 1 января 2017 года и срок его окончания приходится на 31 декабря 2017 года, считается по закону, что он подписан на год. Соответственно, его тоже надо зарегистрировать. Правило действует на любые аналогичные временные интервалы.

Если вы оформили соглашение на 11 месяцев, после чего решили продлить правовые отношения, регистрировать его не надо. Если вы зарегистрированы, как юридическое лицо, с вас потребуют пошлину в размере 15 т. р. Аналогичный платеж составляет для физических лиц 1 т. р. Кажется, что наиболее выгодным вариантом является оформление договора на 11 месяцев. Договор, заключенный на один год, начинает работать с того момента, когда его вносят в Росреестр.

Как правильно составить договор аренды

Чтобы зарегистрировать договор об аренде, требуется пакет документов:

  • заполненная по образцу заявка;
  • договор аренды, составленный в трех экземплярах. Одна копия остается в Росреестре, остальные направляются сторонам сделки;
  • техпаспорт объекта, сдаваемого в аренду, в котором указывается площадь помещений;
  • свидетельство о полномочиях обеих сторон договора, документы, подтверждающие правовой статус их взаимоотношений;
  • справка об оплате пошлины.

Перед тем, как составить соглашение и поставить на нем свою подпись, необходимо добавить к основному пакету следующие документы:

  • подтверждение регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и юридического лица;
  • юридическим лицам потребуется предоставить устав организации с подписью нотариуса;
  • документально подтвержденное согласие хозяина объекта на передачу его в аренду;
  • подтверждение права собственности человека на объект, сданный в аренду, предоставляющий возможность его идентификации.

Как правильно составить договор найма

Если Вы решили сдать квартиру и оформить договор самостоятельно, следует соблюсти основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия – адрес квартиры, срок и размер арендной платы, остальное по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы. А только самое необходимое, уместив всё на одном листе. Надежный договор должен включать такие пункты:

  1. Дата и место его составления.
  2. Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта или другого удостоверяющего документа.
  3. Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя. А именно, ее адрес, метраж, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети Интернет, кабельного телевидения. Подробное описание может быть изложено как в самом договоре, так и в прилагаемом к нему передаточном акте.
  4. Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья. Об отсутствии обременений третьими лицами (ипотека, залог, другая аренда, арест и т.д.).
  5. Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
  6. Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно и т.д..
  7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
  8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
  9. Срок, на который арендуется жилье.
  10. Указание всех жильцов, вселяемых к нанимателю (если договор долгосрочный).
  11. Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя, с которыми они должны быть согласны.
  12. Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:

  1. О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде (сам договор будет неоспоримым доказательством неправомерности действий нанимателя).
  2. Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше, конечно, самому заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности и пр., собственник снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный случай перед потерпевшими (соседи и иные лица) будет отвечать собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты и т.д.).
  3. Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без письменного согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.

О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния и пр. Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту может не пустить наймодателя, ведь это его право.

Несмотря на то, что многие арендодатели не спешат оформлять договор о передаче в аренду жилья, это важнейший документ, в котором прописываются все детали. Именно благодаря такому договору стороны страхуют себя от всевозможных проблем и противоречий, решить которые нередко удается лишь в судебных инстанциях.

Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения земли сельхозназначения образец

Одним из самых актуальных вопросов, решаемых при заключении договора аренды жилья, остается количество человек, проживание которых предполагается в снятой квартире. Кроме того, договором определяются права и обязанности, а также ответственность и действия сторон, участвующих в сделке, на случай возникновения разнообразных форс-мажорных ситуаций (коммунальная авария и пр.).

Как для собственника, так и для нанимателя жилого помещения важно оговорить момент, когда арендодатель сможет посещать сдаваемое жилье. Нередко бывает так, что хозяин квартиры, не предупреждая нанимателей приходит с «проверкой» (нередко в их отсутствие). А это является явным нарушением прав нанимателя.

Еще одним важным моментом при подписании документа становятся неожиданные обстоятельства, каковые могут появиться у одной из сторон. Допустим, вы условились с арендодателем о найме квартиры на 6 месяцев. Прошло три месяца, и владелец жилья, требует освободить его через два дня, поскольку им предполагается самостоятельное пользование жилплощадью. Заранее заключенный договор поможет избежать подобных ситуаций!

Продлевать или прекращать договор

Если одна из сторон захочет завершить работу, следует провести соответствующую процедуру. Если период действия не указан, то возможно прекращение правовых отношений в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель или арендатор должны сообщить контрагенту о своих намерениях. Сделать это необходимо не позже, чем за 3 месяца до предположительной даты выхода из договора.

Касательно срочных договоров указывается целый ряд особенностей. Если вы заключили договор меньше, чем на один год, и после окончания этого срока ни арендатор, ни арендодатель не захотели прекращать сотрудничество, соглашение пролонгируется автоматически на неопределенный период времени. Регистрировать его в специальных ведомствах не требуется. Этот момент лучше заранее указывать в тексте договора.

Почему заключать договор нужно обязательно?

Опытные юристы всё же советуют не сдавать квартиру в долгосрочную аренду. Заключить другой договор на новый срок всегда проще, чем расторгнуть уже имеющийся. Тем более, когда одна из сторон с расторжением не согласна.

Договор аренды заверять у нотариуса необязательно

Договор аренды коммерческого помещения – важный документ, который является одним из способов подтвердить легальность действий фирмы-арендатора. Кроме того, он станет весомым аргументом при возникновении различных споров: распространена ситуация, когда арендодатель внезапно поднимает арендную плату, что для начинающего бизнеса может стать очень серьезным ударом.

Как правильно составить договор аренды

Арендодатель тоже не может чувствовать себя в безопасности: недобросовестный арендатор может сдать пространство в субаренду еще 10 фирмам, и в итоге помещение может прийти в полную негодность. Нужно строго проработать график проверок, а также отслеживать, каким образом на самом деле используются данные помещения. Договор позволит заранее обезопасить себя от возможных неприятностей, а если конфликт возникнет, стороны могут прийти к компромиссу уже в суде.

Договор аренды позволяет защитить свои права: владелец магазина или иного коммерческого заведения может не сомневаться, что ему внезапно не прикажут освободить помещение. Если арендодатель нарушит сроки предоставления помещения, он должен будет выплатить крупную неустойку, которая позволит быстрее найти новый коммерческий объект.

Если помещение используется для целей долгосрочного бизнеса, то договор желательно заключать на несколько лет с обязательной государственной регистрацией. Этим действием арендатор защищает свой бизнес от банкротства. Особенно это важно, если помещение является единственным в бизнесе.

Вопрос арендной платы также является важным. Рекомендуется в договоре оговорить изменение ее величины не чаще, чем один раз в год. Обычно это делается с 1 января. Если в договоре сразу договориться о формуле изменения цены аренды, это прибавит стабильности вашему бизнесу. Права и обязанности сторон должны быть не в виде формальных фраз, а конкретные права и обязанности сторон.

Еще необходимо обратить внимание наших читателей на одну немаловажную деталь. Арендодатель должен передать помещение в состоянии, пригодном для использования по прямому назначению. Поэтому различные ремонты и улучшения должны делаться за счет арендодателя. Здесь может быть применен механизм взаимозачета (в счет арендной платы).

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl Enter, чтобы сообщить нам.

Подводим итоги

Любые официальные документы требуют знания особенностей оформления и ответственного подхода в заполнении.

Любая ошибка может привести к серьезным проблемам, поэтому соблюдайте все важные аспекты.

Кажется, что составление договора аренды помещения — процедура сложная и непонятная, но для освоения всех правил требуется не так много времени. Если вы опасаетесь, что допустите ошибки и не справитесь с задачей, можно обратиться к профессионалу. Он разработает для вас договор аренды, в соответствии с законодательными нормами.

Плата за съемное жилье

Оплату за наём квартиры, а также условия внесения коммунальных платежей следует подробно расписать в договоре.

Некоторые наймодатели настаивают на залоге в отношении арендной платы. То есть требуют оплату сразу за несколько месяцев. Это гарантирует, что жильцы будут проживать в квартире весь оплаченный ими период. Для нанимателя же это уверенность в том, что он не останется без крыши над головой в течение того времени, за которое уже внес оплату.

Лучше письменно зафиксировать в арендном договоре условия возврата (или невозврата) залога. Это на случай когда жилец решил съехать с квартиры раньше, в пределах того срока, за который уже внёс плату.

Например, наниматель внес залог за проживание в съемном жилье за 6 месяцев, а спустя 3 месяца решил съехать. Такой вариант нужно предусмотреть в договоре и указать, должен ли будет в данном случае наймодатель вернуть часть арендной платы.

Договор аренды жилой недвижисомти

Встречается условие о депозите арендной платы за последний месяц. Схема такова: в первый месяц вносится двойная оплата. А за последний месяц ничего платить не надо, так как депозитный платеж и есть платеж за последний период. Этим депозитом страхуется хозяин квартиры, если постоялец съедет тайком, не заплатив за последний месяц.

О расписках

Передачу любых денег за аренду квартиры, будь то залог или ежемесячная плата, желательно фиксировать расписками. Можно подготовить единый бланк, в который останется лишь вносить сумму и дату платежа, поставить подписи сторон. Для подтверждения факта передачи часто привлекают свидетелей. Их данные вносят в расписку.

Также желательно выполнять расписку в 2-ух экземплярах, чтобы один оставался у нанимателя, а второй у наймодателя.

Если плата за наём жилья производится в безналичной форме, то плательщику обязательно нужно сохранять чеки (квитанции) о переводе денег владельцу квартиры.

Расторжение договора

Основания и условия расторжения договора найма должны быть прописаны в самом документе.

Наниматель жилья вправе расторгнуть его по собственному желанию при соблюдении двух условий:

  • все проживающие с ним лица согласны с таким решением;
  • наймодатель предупрежден не позже чем за три месяца.

Сдающий квартиру внаём может допустить расторжение договора в одностороннем порядке по следующим основаниям:

  • наниматель не вносит арендную плату в течение полугода при долгосрочном найме либо пропускает два платежа подряд, если срок найма менее 1 года;
  • повреждение или разрушение квартирантами жилья или находящегося в нем имущества;
  • использование квартиры не по её назначению, например, под офис, склад и т.п.;
  • систематическое нарушение порядка, причинение беспокойств соседям (нарушитель предупрежден наймодателем, но нарушения не устранил).

Договор найма может быть расторгнут также и через суд. Инициатором иска может быть как наймодатель, так и наниматель. Причиной обычно служит доведения жилья до негодного состояния либо было признано соответствующими органами аварийным.

Если наниматель не согласен с прекращением договора по инициативе наймодателя, он вправе обжаловать этот факт в суде. Если договор найма жилья заключался на длительный срок, то суд может предоставить истцу отсрочку для устранения допущенных нарушений и выплате долга по оплате сроком до одного года.

Иные виды ответственности

Уточним, если речь идет об одной квартире в практике считается, что это деятельность не относится к коммерческой. Это один из видов деятельности самозанятых граждан.

Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector