Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Как обманывают при покупке квартиры

Как обманывают при покупке квартиры

Как обманывают при покупке квартиры
СОДЕРЖАНИЕ
0

Как избежать?

Чтобы обезопасить себя от действий мошенников и не потерять имеющуюся недвижимость или деньги, следует предельно осторожно и внимательно отнестись к процедуре и соблюдать некоторые рекомендации:

  1. запросить выписку ЕГРП;
  2. указывать в договоре реальную сумму продажи;
  3. проследить отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  4. осуществить проверку дееспособности продавца в органах опеки, а также в психоневрологическом диспансере;
  5. не пользоваться услугами сомнительных лиц и организаций в получении кредитных средств на покупку недвижимости;
  6. если на кого-то оформлена доверенность, необходимо в обязательном порядке отозвать ее и присутствовать на всех этапах самостоятельно;
  7. оценить семейное положение, при наличии детей проверить документы, разрешающие продажу объекта, и факты использования в покупке материнского капитала;
  8. при наличии доверенности проверить ее подлинность, обязательно встретиться с собственником;
  9. запросить выписку из архива ФМС за последние 18 лет;
  10. узнать, не закрыта ли возможность прописки в квартиру;
  11. обратиться к опытным риелторам и юристам.

Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется:

  • заручиться помощью проверенного юриста;
  • внимательно изучать каждый документ перед подписанием.

Важно снимать копии каждой бумаги, не торопиться с совершением сделки и передавать средства только после государственной регистрации договора.

Главная цель продавца – получить сполна все причитающиеся деньги без обмана. Начиная свою деятельность по реализации жилья, не забудьте об этом. Большая часть мошеннических схем связана с продавцами недвижимости. Здесь возможны и фальшивые документы на жилье, и сокрытие недостатков квартиры, и «сюрпризы» в виде прописанных дальних родственников или наложения обременения на квартиру.

Существует множество неоднократно используемых и новых способов обмана сторон сделки купли-продажи. Чаще всего обманутыми оказываются покупатели, но случается, продавцы становятся жертвами мошенников.

Полной гарантии отсутствия обмана не даст никто, но есть ряд правил, соблюдение которых сведет к минимуму вероятность обмана. Среди таких правил выделяются:

  • корректное составление документов (договора, акта приема-передачи, расписки и т.д.);
  • проверка юридической чистоты квартиры: наличие обременений, нескольких собственников и т.д.;
  • отказ от сделок с большим числом участников;
  • требование представить только оригиналы документов;
  • осторожное отношение к доверенностям и отсутствию личного участия собственника;
  • привлечение в оформление сделки опытного юриста или риелтора.

Все перечисленные методы позволяют уменьшить вероятность попадания в мошенническую схему. Однако абсолютной гарантии безопасности сделки не существует. Пренебрежение правилами и требованиями ГК РФ существенно повышает вероятность встречи с мошенниками.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Обращение к опытным риелторам упрощает задачу участнику сделки и обеспечивает быстрое исполнение. Однако участие в деле нечестного специалиста становится опасным для всех сторон. Чтобы избежать встречи и сотрудничества с неквалифицированным риелтором или профессиональным мошенником, следует:

  • самостоятельно контролировать процесс оформления сделки;
  • прислушиваться к отзывам о риелторе;
  • не сотрудничать с риелторами, имеющими негативную репутацию.

В итоге, при заключении сделки купли-продажи недвижимости требуется внимательность и аккуратность. Пренебрежение правилами создает риск привлечения мошенников и нечестных риелторов, которые воспользуются ситуацией.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Подставное лицо

В этом случае документы гражданина являются подлинными. Однако за продавца выдает себя другое лицо, похожие на реального владельца квартиры. Как только, настоящий собственник узнает о совершении сделки, обращается в суд о признании договора недействительным. В результате добросовестный покупатель теряет средства и право на жилье.

Итак, все начинается со встречи с потенциальными покупателями. Отказаться от сделки можно уже на этом этапе, если люди, пришедшие посмотреть квартиру, ведут себя подозрительно. В чем это выражается? Во-первых, часто встречаются «псевдопокупатели»: смотреть жилье такие люди будут, но не купят никогда. Это бывает, и это нормально. Однако безобидные на первый взгляд люди могут быть обычными наводчиками воров-домушников.

Полезный совет. Присмотритесь к покупателям во время первой встречи. Возможно, они слишком возбуждены, проявляют интерес к меблировке, картинам, личным вещам. Или, наоборот, слишком спокойны, на все предложения соглашаются и даже не торгуются. Это должно вызвать подозрение. Чтобы обезопасить себя от неприятностей, заранее уберите или вывезите из квартиры ценные вещи – дорогую мебель, технику.

Получение аванса

Распространены в практике ситуации, когда собственник квартиры соглашается на сделку без цели продажи. Мошенники действуют по следующей схеме: заключают предварительный договор продажи, получают задаток (ст.381 ГК РФ) – 5-10% от стоимости недвижимости. Затем по каким-либо причинам оттягивают срок регистрации недвижимости.

Покупатели-обманщики часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.

«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойной барыш, мошенники исчезают. Иногда он работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остается ни с чем.

Полезный совет. Требуйте у покупателей аванс с письменным указанием  штрафных санкций за невыполнение обязательств.

Задаток – денежная сумма либо движимое имущество, выдаваемое должником кредитору в счет причитающегося первого договорного платежа, который подтверждает обязательство и обеспечивают его исполнение. Соглашение о задатке составляется в письменной форме.

Получив задаток по договору купли-продажи квартиры или дома, продавец не имеет права на отчуждение данной недвижимости. В случае нарушения данного условия, сторона, получившая задаток, обязана выплатить другой стороне сумму задатка в двойном размере.

По причине отсутствия какого-либо жесткого контроля на рынке жилья, а также учитывая несовершенство законодательства в данной сфере, махинаторы берут задаток сразу с нескольких покупателей, показывая объект продажи каждому из них.

При этом сумма задатка за жилье составляет примерно 10 –15% от его стоимости, что является внушительной суммой. Затем, по накоплению достаточного количества потенциальных покупателей, мошенник продает жилье одному из «кандидатов», а сам исчезает, оставляя обманутых мнимых покупателей для разбирательств с новым «счастливым» собственником.

Как этого избежать:

  • Для начала зондируем юридическую чистоту объекта недвижимости;
  • Приглашаем для сопровождения сделки юриста (лучше потратиться на его услуги, чем потом долго судиться и терпеть дополнительные финансовые потери);
  • Обязательно заключаем с продавцом договор задатка, оговорив заранее все условия, сроки и аспекты;
  • Можно дополнительно потребовать расписку в получении задатка, лучше будет перестраховаться, ведь речь идет о довольно крупных суммах.

На этапах сделки следует сохранять трезвость ума, стараться рассуждать логично, соблюдать меры правовой предосторожности, а также несколько раз перепроверять важные условия, цифры и сроки.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца

Самыми сложными являются дела с участием нескольких собственников. Объект недвижимости, квартира, дом или комната, принадлежат им на праве совместной (например, муж и жена) или долевой собственности (с указанием в свидетельстве доли каждого, например, ½, ¼ и т.д.)После продажи доли, другие собственники заявляют о несогласии на проведение сделки.

Собственник заключает договор на продажу квартиры. Сделку регистрируют в Россреестре. И тут объявляется предыдущий собственник с претензиями о невыполнении оговоренных обязательств продавцом (бывшим покупателем). Это может быть невыплата полной стоимости квартиры, наличие задолженности по коммунальным платежам, снятие с учета членов семьи и др.

Покупка квартиры – радостный момент для многих граждан. К сожалению, он может быть омрачен обманом или мошенничеством со стороны продавца или риэлтора.

Чтобы это предотвратить, рекомендуется внимательно изучить все возможные схемы махинаций.

Чтобы не допустить обмана со стороны продавцов, необходимо уделить внимание двум главным факторам:

  • состоянию отчуждаемой квартиры;
  • правоустанавливающей документации.

В первую очередь, именно они должны соответствовать всем предъявляемым требованиям.

Дополнительно необходимо обратить внимание на такие моменты:

  • имеются ли задолженности по коммунальным платежам;
  • является ли собственником квартиры несовершеннолетний гражданин, или другое лицо, обладающее неполной дееспособностью;
  • нет ли на недвижимости обременений, арестов и т.д.

В объявлениях все чаще встречаются упоминания о том, что квартира продается напрямую, без посредника. Это позволяет сэкономить финансовые средства, но при этом повышает уровень риска.

Прежде всего, это:

  • подделка документов;
  • многократная продажа недвижимости;
  • наличие других собственников и т.д.

Риски зачастую связаны с внесением оплаты. Передать средства за недвижимость можно двумя способами – безналичным и наличным платежом.

Последний вариант является безопасным только при соблюдении ряда условий – правильного выбора места передачи средств, получения расписки и наличия свидетелей.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как правило, на вторичном рынке чаще всего используется одна и та же стратегия. Сделка проводится, покупатель расстается с деньгами, затем сделка оспаривается, договор купли-продажи расторгается, а покупатель остается ни с чем.

Однако аферисты очень изобретательны. Ежегодно выявляются новые схемы обмана при продаже квартиры. Расскажем об известных видах мошенничества.

Предлагаем ознакомиться:  Куда пожаловаться на автосервис если нет чека

Подставное лицо

Злоумышленники используют общегражданский паспорт собственника. Это может быть, как настоящий документ, если аферист похож на хозяина недвижимости, так и паспорт с переклеенной фотографией.

В судебной практике известны случаи, когда преступник проникал в квартиру в период длительного отсутствия собственника, отыскивал его паспорт, приватизировал квартиру, а потом продавал. Сейчас такое провернуть непросто, но афера с подставным лицом используется довольно часто.

В случае утраты паспорта следует немедленно сообщить в полицию.

Эта схема мошенничества была особенно распространена в 90-е годы, но встречается и сейчас. Аферисты меняют обозначение номера квартиры или жилого дома (в документах и в натуре) и показывают объект недвижимости, подходящий покупателю. После завершения сделки и перечисления средств покупатель обнаруживает, что купил совершенно не то, что показывал продавец.

Эта примитивная, на первый взгляд, схема работает и сейчас. Будьте предельно внимательны. Тщательно изучайте не только внутреннюю обстановку в квартире, но и внешние составляющие покупки – дом, улицу, район.

Получение аванса

Авансовый платеж выступает гарантом заключения сделки купли-продажи в будущем. На этом и построена схема.

Покупателю показывается квартира. Она ему нравится, и стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Человек вносит аванс, после чего мошенник исчезает. В дальнейшем оказывается, что от лица хозяина действовал, например, арендатор, а правоустанавливающие бумаги были подделаны.

Обычно при такой схеме жертв несколько. Утешить их можно лишь тем, что они потеряли не столь большую сумму, какую могли бы, если бы заплатили всю стоимость жилья.

Доказать что-либо в такой ситуации непросто. Предварительный договор купли-продажи не является подтверждением передачи денег. Чтобы обезопасить себя оформляйте расписку.

Помните знаменитую фразу из к/ф «Берегись автомобиля» – «Ты живешь на свете по доверенности! Ничего у тебя нет»? Вот так и в этой схеме. Мошенник, не имея ничего, продает квартиру по доверенности от собственника. Такие сделки всегда рискованные.

Как правило, доверенность оформляется в том случае, когда сам собственник не может заниматься бумажными делами. Он может быть болен, стар или проживает за границей.

Тут может быть несколько скользких моментов:

  1. Собственник может умереть до регистрации перехода права собственности. Сделка оспаривается наследниками.
  2. Человек, выдавший доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент. Если не сделал этого уже.

Обезопасить себя можно, если настоять на встрече с собственником. Важно убедиться, что он вменяем, находится в своем уме и по-прежнему имеет намерение продать квартиру. В день совершения сделки следует уточнить у нотариуса, оформившего доверенность, не был ли документ отозван.

Если гражданин когда-то отказался от участия в приватизации в пользу родственников, он получает право пожизненного проживания в квартире. Это право не может быть утрачено даже после многократной перепродажи жилья.

Мошенничество заключается в том, что продавец не сообщает покупателю о таком обременении. Сам же покупатель ни о чем не подозревает, ведь в квартире никто не прописан. Однако спустя время на жилплощади может поселиться некто. В этом случае оспорить сделку будет сложно.

После проведенной сделки и получения средств продавец говорит, что его принудили поставить подпись на договоре, а сам он в этот момент бы не в адекватном состоянии. При этом на руках у афериста будет документ, согласно которому он был не трезв в день оформления.

До совершения сделки мошенник выпивает большое количество алкоголя и нарочно попадает на медицинское освидетельствование. После этого алкоголь выводится капельницами и в момент сделки человек полностью вменяем.

Договор оспаривается, квартира возвращается, но денег назад покупатель не возвращает под предлогом, что их у него нет. Суд, разумеется, обяжет выплатить их назад, но по факту этого не произойдет.

Еще проще провернуть эту схему, если продавец уже состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Рекомендуется требовать предоставления справок из этих учреждений или водительского удостоверения перед заключением сделки.

Сговор владельцев совместного жилья

Давайте разберемся, как могут обмануть при покупке квартиры.

Как обманывают при покупке квартиры

Сделки купли-продажи недвижимости всегда были и будут объектом повышенного интереса со стороны преступных организаций, поскольку в процессе задействованы крупные суммы денег.

Большинство схем направлено на обман покупателей: используют подложные документы, многократные продажи одного объекта, продают арендованные квартиры и многое другое.

Это могут быть следующие ситуации:

  1. Внесение аванса или задатка с целью подтверждения своих намерений приобрести именно эту квартиру. Мошенники при продаже квартиры могут заключить предварительный договор не с одним покупателем и намеренно тянуть время регистрации сделки до истечения сроков возврата внесенного задатка, а потом отказываются от сделки. Суд в таком случае не всегда помогает вернуть деньги;
  2. Предоставление займа для покупки жилья, при этом кредитная организация оставляет за собой право распоряжения приобретенной квартирой. Кредитный договор нигде не регистрируется, чем отличается от ипотеки. К подобным фирмам обращаются люди, имеющие плохую кредитную историю в банках, либо в экстренных случаях, когда срочно нужны деньги. Гарантией возврата долга становится доверенность от заемщика, дающая право аферистам распоряжаться его квартирой. В некоторых случаях даже возврат долга не аннулирует выданную ранее доверенность и не дает гарантий сохранения прав на свою собственность;
  3. Указание в рекламных сообщениях очень низкой цены на квартиру вызывает повышенный интерес покупателей, целью которых является приобретение дешёвого жилья.
    Низкая цена используется мошенниками в разных схемах:
    • продажа жилья, полученного обманным путем;
    • продажа вымышленной квартиры, которой не существует;
    • продажа объекта, снимаемого в аренду;
    • многократные продажи одной и той же недвижимости;
  4. В договоре купли-продажи прописывается стоимость квартиры значительно ниже ее фактической цены. Делается это с целью уклонения от уплаты налога на доходы физических лиц, в случае если недвижимость находилась в собственности менее 3 лет. В дальнейшем можно расторгнуть сделку и вернуть только ту сумму, которая указана в договоре;
  5. Продажа по доверенности, полученной от недееспособных лиц или людей, давно умерших. Во время сделки собственник должен присутствовать, чтобы иметь возможность оценить его состояние, это поможет избежать обмана;
  6. Продажа государственного жилья (неприватизированного) – самый редкий вид мошенничества, так как большая часть муниципального и государственного имущества уже приватизирована;
  7. Продажа квартиры с жильцами, имеющими право пожизненно проживать на данной жилплощади. Возникает такое право в результате отказа от приватизации, тогда жилец имеет право использовать помещение до своей смерти. Часто ситуация проясняется уже после продажи и регистрации квартиры. Суд вселяет жильца в квартиру, сделку признают недействительной, но деньги вернуть оказывается практически невозможно;
  8. Продажа недвижимого имущества, находящегося по другому адресу. Например, показывают хорошую квартиру в центре города, а в документах указывают совершенно другую квартиру, находящуюся где-нибудь на окраине. Необходимо перед регистрацией сделки сверить фактический адрес нахождения квартиры и указанный в договоре;
  9. Продажа по подложным документам и дубликатам. В таком случае продают обычно квартиру, снятую в аренду, по копии паспорта владельца изготавливают поддельный паспорт, с помощью которого получают дубликаты правоустанавливающих документов на квартиру и в дальнейшем осуществляют продажу. В основном такую схему используют для продажи элитной недвижимости, поскольку подготовка занимает много времени и средств. Самостоятельно определить подлог практически невозможно, лучше обратиться к проверенному риелтору, в обязанности которого входит проверка подлинности документов;
  10. Сделки с участием несовершеннолетних. Очень часто недвижимость приобретается с привлечением средств материнского капитала, выделяемого государством для поддержки семьи. При этом родители обязаны выделить всем членам семьи доли в праве собственности. Если квартира приобретается в ипотеку или в строящемся доме, то выделение долей переносится до момента погашения ипотеки или окончания строительства, в этом случае родители составляют нотариальное обязательство, предусматривающее выделение долей после получения права собственности на недвижимость. Сделки с участием детей требуется проводить с привлечением органов опеки и попечительства. Если квартира продана с невыделенными долями, то сделка признается недействительной, так как российское законодательство действует в интересах защиты детей;
  11. Продажа недвижимого имущества умершего:
    • до вступления в наследство – сделка происходит по поддельным документам, через 6 месяцев (отведенных по закону для вступления в наследство) появляются реальные наследники и оспаривают сделку;
    • продажа осуществляется по закону, но в дальнейшем объявляются другие наследники, дальние родственники, претендующие на наследство;
    • продажа выморочного имущества – осуществляется аферистами, объявившими себя наследниками одиноких людей по поддельным документам.

Среди покупателей махинации практически отсутствуют. Есть несколько вариантов, но они в настоящее время почти не встречаются.

В основном схемы обмана связаны с внесением задатка:

  • возврат задатка в двойном размере в случае нарушения сроков подготовки документов для регистрации сделки;
  • появление якобы других покупателей, которые готовы предложить сумму задатка больше, тогда первый требует возврата задатка в двойном размере;
  • обман в формулировке, прописанной в договоре. Термин «задаток» изменяют на «залог», что особо не бросается в глаза, тогда продавец должен вернуть сумму залога;
  • оплата приобретенной квартиры фальшивыми деньгами.

В заключение можно сказать следующее: чтобы покупка вашей будущей квартиры не обернулась трагедией, безопаснее всего обратиться к профессиональному риелтору, желательно по рекомендации родственников или знакомых, которые уже пользовались его услугами. Не менее важно самому покупателю сохранять бдительность, внимательно изучать документы и следовать описанным выше рекомендациям.

Подставное лицо

Мошенники могут действовать не только со стороны продавца. Схемы обмана существуют и со стороны покупателей, поэтому собственникам также стоит быть осторожнее, чтобы не остаться без квартиры. Расскажем о распространенных видах обмана.

Предлагаем ознакомиться:  Выписать и прописать ребенка в другую квартиру мфц

Приобретение доли

Схема заключается в том, что человек покупает долю в квартире. После этого он имеет полное право пользоваться жилым помещением. Если собственник препятствует этому, пишется заявление в полицию.

Пользуясь своим правом, а иногда связями и подкупом, мошенники в присутствии уполномоченных лиц взламывают замки и вселяются в квартиру. Их цель – моральное подавление действующих хозяев и вынуждение продать жилье за бесценок.

Это называется рейдерство. У аферистов есть даже специальные интернет-ресурсы, где они делятся секретами «профессии».

Противостоять им без помощи профессионального юриста практически невозможно. Нужно обратиться к специалисту и подать иск в суд.

Обман при расчетах

Аферисты настаивают на передаче денег продавцу наличными. Сразу стоит сказать, что никакие доводы не отменяют того, что такой способ расчетов при купле-продаже недвижимости самый рискованный.

Как обманывают при покупке квартиры

Наиболее надежный способ передачи средств – использование банковской ячейки. Можно применить еще более безопасный вариант и применить вексель или аккредитив.

Распространенная схема обмана: покупатель предлагает специально занизить стоимость квартиры при совершении сделки. Мошенник мотивирует это меньшей суммой налога, которую придется заплатить. В результате продавец рискует получить именно ту сумму, которая указана в договоре, – причем это будет законно.

Полезный совет. Указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость продаваемого жилья. Пусть налог заплатите больше – зато продадите квартиру, как планировали, не оставшись в проигрыше.

Передача денег

Еще один путь для мошенников обмануть доверчивого продавца. Во-первых, можно получить «куклу» вместо всей суммы или фальшивые купюры. Безналичный расчет также не всегда надежен: после оформления бумаг покупатель может просто исчезнуть.

Более надежный способ – банковская ячейка, которая заблаговременно арендуется покупателем. Деньги закладываются им в присутствии продавца. Спустя 20 дней после оформления сделки в Росреестре продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи. Если сделка не состоялась, покупатель забирает средства из ячейки.

Полезный совет. Отказывайтесь от сделки наличными. А договор поручите тщательно проверить риелтору или своему юристу. Следите за сроками аренды банковской ячейки и откажитесь подписывать соглашение, по которому доступ к ней вы можете иметь только вместе со второй стороной: мошенник всегда сможет сделать так, чтобы вы не получили своих денег.

Пусть внешняя порядочность и улыбчивость приятного покупателя не введет вас в заблуждение: мошенники – хорошие психологи. Если сомневаетесь в своих способностях провести выгодную сделку – обратитесь к хорошему юристу или в надежную риелторскую контору, которая не даст вас обмануть. Успешной продажи!

Cтатьи по теме:

  • За что государство может отнять квартиру?

    Рассказываем, что нужно сделать, чтобы государство смогло на законных основаниях забрать у вас квартиру. Но так лучше не делать.

  • Как правильно сдавать квартиру в аренду

    Проконсультировались со специалистами и узнали, как подготовить квартиру к сдаче в аренду, как документы могут попросить наниматели и почему к этому вопросу нужно подойти очень серьезно.

  • Как не стать обманутым дольщиком?

    Путеводитель по миру обмана. Рассказываем, как правильно становиться дольщиком, чтобы не остаться без квартиры, пусть даже еще не достроенной.

Продажа квартиры недееспособным

В особую группу рисков входят сделки с участием лиц с наркотической зависимостью или психоневрологическими отклонениями (ст. 171 ГК РФ). Есть несколько способов убедиться, что лицо не состоит на учете в диспансере, обращение в учреждение с запросом либо Освидетельствование на сделке. Дополнительной гарантией также служит заверение договора у нотариуса, удостоверяющего дееспособность и способность понимать значение своих действий лицом (ст.43 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993г. №4462-I).

Доверенность от умершего

переезжает в другой город, за рубеж. Пострадает в данной ситуации добросовестный покупатель, поскольку доверенность прекращает действовать со смертью выдавшего ее лица (пп.5 п.1 ст.188 ГК РФ). Проверка данных о проживающих в квартире на момент продажи проводится в паспортном столе. Сведения о смерти собственника заносятся в домовую книгу.

Не редки случаи, когда граждане, по причине своей занятости, доверяют заключение сделок по отчуждению своего недвижимого имущества третьим лицам, будь то знакомые, родственники либо же риэлторы. Однако некоторые нюансы в данном случае дают возможность совершать мошеннические действия.

Схема махинаций

Практика гласит, что субъектами мошеннических действий с доверенностями являются именно риэлторы. Самый распространенный способ – предложение клиенту доверить сбор необходимой документации для сделки с правом подачи на регистрацию о прекращении права собственности в госучреждениях.

Для этой цели, риэлтор просто заверяет клиента в целесообразности такого решения, аргументируя это значительной экономией времени и сил. Однако при получении подобной доверенности, риэлтор получит и возможность самостоятельно составить и подписать отчуждение недвижимости и перерегистрировать ее в пользу иного.

Способы защиты:

  • При оформлении доверенности у нотариуса, интересуемся всеми нежелательными последствиями;
  • Тщательно выбираем риэлторское агентство, интересуемся опытом и сроком работы на рынке подобных услуг, читаем, узнаем отзывы;
  • Требуем одобрения сделки у бывшего собственника, если с момента покупки объекта не прошло 1 года, а также право собственности продавца оформлено простым письменным договором.

Обман при покупке квартиры

Рассмотрим варианты обмана в случае, если вы хотите найти себе квартиру и попадаете на посредников. А на риэлтора вы попадёте в 90% случаев. Они создают информационный шум и мусорные объявления. Таким образом, попасть на хозяина крайне трудно. И всё это результат работы риэлторов и их обмана. А берут денег за свой обман риэлторы немало.

Как обманывают при покупке квартиры

Статья по теме:Сколько берут риэлторы за продажу и аренду квартиры

Тысячи объявлений

В первый же контакт с риэлтором вас уже начинают обманывать. Эта схема называется липовая квартира. Посредники тысячами тиражируют объявления с несуществующими квартирами и своим номером телефона. Это делается для того, чтобы зацепить покупателя. Когда вы позвоните по понравившейся квартире, то вам скажут, что она уже продана или под авансом, но есть другая ещё лучше и вы можете её посмотреть. В итоге такого обмана риэлтор находит себе клиентов.

Определить такое объявление просто. Информация будет неполной. Не будет этажа, общей площади, точного адреса. Параметры будут противоречивыми. А фотографии взяты из интернета и слишком хорошие для такой стоимости квартиры. Цену обычно выставляют низкую и привлекательную. Цель таких объявлений — только зацепить жертву, а дальше уже продолжить работу по реальным предложениям.

Второй однотипный способ — это взять объявление хозяина, скопировать фотографии и растиражировать объявление по всем сайтам, но уже со своими контактами. Делается это без согласия хозяина. Это нечестный способ, потому что посредник просто копирует фотографии, изменяет описание и выставляет квартиру от своего имени.

Обман заключается в том, что клиент думает, что квартира от хозяина, а попадает к риэлтору. И приходится тратить много времени на звонки и выяснение кто хозяин, а кто просто пытается нажиться и взять комиссию. Благодаря этому обману, риэлтор вклинивается в продажу квартиры и хочет заработать несколько тысяч долларов.

Сговор

Такие риэлтора даже часто пишут, что квартира от хозяина. И уже по телефону рассказывают, что я родственница, соседка, подружка и просто помогаю продать. Вы думаете, что можно пойти посмотреть, значит, комиссии не будет. В итоге, когда приходите в квартиру, становится понятным, что это обычный посредник и он хочет комиссию. А по телефону вас обманули для того, чтобы вы пришли на просмотр.

Обман ради наживы. На нём теряются время и нервы. Потому что приходишь смотреть квартиру от хозяина, а там опять посредники. Очень раздражающий способ. И главное, что по телефону вам совсем не скажут о комиссии. Только когда вы уже будете в квартире и станете обсуждать вопрос цены. Тут и возникнет комиссия, что вы должны дополнительно 2 тысячи долларов. Я не посредник, я соседка, но я же должна заработать.

Хозяин обычно говорит, что, например, мои 40 тысяч, а вознаграждение соседки Маши решайте сами. Соседка Маша кричит, что без двух тысяч я не допущу проведение сделки и убеждает хозяина, что, скорее всего, купить хотят мошенники, так как не согласны на наши условия и не хотят платить комиссию. Хозяин знает соседку больше времени, чем вас и ей доверяет. В итоге люди ругаются и расходятся. Вас обманули, хозяин не продал. А риэлтор дальше ищет жертву.

Очень распространённый приём. Вас будут водить по квартирам, которые соответствуют частично параметрам, но в ужасном состоянии. В такие квартиры, из которых хочется сразу выйти и бежать. Обычно показывают 5-7 таких квартир. Для того, чтобы вы разочаровались и были более податливы к решениям.

Риэлтор обманывает, что это лучшее, что есть сейчас на рынке. Вы расстроены. Думаете, что всё, ничего хорошего нет, и придётся жить в старой квартире. И тут психологический приём. Посредник показывает квартиру, которую ему выгодно продать и вам подходит по всем параметрам. Это обычно 7-10 квартира. Она была изначально, просто вас подводили к покупке и тратили ваше время на показы страшных вариантов.

Вас торопят и не дают спокойно принять решение о покупке. Если риэлтор понимает, что квартира вам точно должна понравиться и по всем параметрам подходит, то он может позвать дополнительных покупателей в момент, когда вы будете её смотреть. Посредник заранее договаривается, чтобы, когда вы будете в квартире, пришли ещё люди и интересовались покупкой. Создаётся ажиотаж, и вас подталкивают к заключению сделки.

Предлагаем ознакомиться:  В каких случаях квартира отходит государству

Этим же способом можно воздействовать и по телефону. При вас посреднику звонят и говорят, что готовы дать аванс, если хозяин немного уступит. Посредник это рассказывает вам и говорит, что если купите без торга, то квартира ваша. В ход идут любые психологически приёмы для того, чтобы получить комиссию и заработать.

Мало кто из риэлторов разбирается что такое аванс, а что такое договор задатка. Между этими понятиями есть большая разница в юридических последствиях. Посредники говорят — давайте оформим задаток, а его даже нельзя упоминать в предварительном договоре купли-продажи квартиры. Передача денег там называется авансом, либо обеспечительной суммой. Это первый обман. Договор задатка нельзя оформить в предварительном договоре.

Полезная статья по теме:  Задаток, аванс или предварительный договор – что лучше

Но когда вам отказываются возвращать аванс, аргументируя, что это задаток, и он не возвращается, то это обман номер два. Прочитайте статью выше и вы поймёте, что почти в 90% случаев, как бы не писали в предварительном договоре, оформляется именно аванс. Бывает, прописывают штрафные санкции и обеспечительную сумму, но если написан аванс, то вам его обязаны вернуть. Если вам не возвращают деньги, говоря, что это задаток, то вас просто обманывают.

Вам риэлтор не станет рассказывать о недостатках квартиры. Ему это просто не выгодно. Задача риэлтора – продать. Если соседи пьющие и буянят, то приведут утром, пока они спят. Если напротив дома собираются пробки на дороге, то посредник покажет квартиру, когда машин почти нет.

Если вид из окна пугает днём, то квартиру обязательно покажут только в вечернее время. Например, из окна видно кладбище, заводы или свалка. И таких моментов масса. Поэтому смотреть квартиру нужно несколько раз и в разное время суток. И всё проверять самостоятельно. Но больше всех в опасности те, кто соглашается купить через риэлтора.

Этот обман на первом месте. Трудностей будет много. Риэлторы только морочат голову и создают видимость работы. Везде сплошной обман. На самом деле оказывают только информационные услуги и никакой гарантии не несут. Вы можете купить квартиру с проблемными документами и даже об этом не знать. Пока не появится предыдущий хозяин и не подаст на вас в суд о признании сделки недействительной.

Так обманывают во всех агентствах и все посредники. Ну не может бывший продавец колбасы или учительница, после стажировки 2 месяца разбираться во всех юридических тонкостях с документами на недвижимость. Это та область, где юристы вначале учатся 5 лет в университете, а потом годам нарабатывают опыт и знания.

А тут бывший дворник Нина рассказывает, как она проверит документы и вас защитит. Представляете уровень защиты? Его просто нет. Через посредников можно купить любую квартиру и потом 10 лет судиться, а риэлтору будет без разницы. Главное — взять комиссию и забыть. Они по своему агентскому договору не несут никаких гарантий. Для них не имеет значения, какие там документы на квартиру и что потом будет с вами. Главное — получить комиссию и продать. Остальное не важно.

Как не быть обманутым при покупке квартиры? Для этого необходимо предварительно изучить возможные пути мошенничества и способы их предотвращения.

Задача риэлторов – помочь заказчикам продать или купить квартиру. Поскольку эти процедуры связаны с крупными суммами денежных средств, то некоторые маклеры выполняют свою работу недобросовестно.

Как обманывают при покупке квартиры

Это может выражаться в следующем:

  1. Использование документов, предоставленных заказчиком, в корыстных целях.
  2. Увеличение стоимости продаваемой квартиры (при этом разницу недобропорядочный риэлтор оставляет себе).
  3. Предварительный сговор с продавцом (к примеру, скрытие ряда фактов, о которых покупатель знать не должен, подлог документов и т.д.).

При этом риэлторы пользуются тем, что после регистрации договора они не несут никакой ответственности, поэтому бывшие заказчики уже не смогут уличить их в обмане.

В новостройке

Если квартира приобретается в новостройке, то необходимо учитывать следующие способы обмана:

  1. Продажа недвижимости строительными компаниями без наличия соответствующих документов – разрешения на ведение строительных работ. Не проверив эту бумагу, покупатели перечисляют средства, а дом после этого не удастся ввести в эксплуатацию, поскольку его строительство проводилось нелегально.
  2. Несоответствие пунктов ДДУ, строительных норм и состояния квартиры. Нередко строительство объектов недвижимости осуществляется поспешно, что сопровождается нарушением требований в области строительства.
  3. Некомпетентность застройщика – нарушение обязательств, предусмотренных договоров (к примеру, просрочка сдачи объекта).

На вторичном рынке

Чаще обманутыми остаются покупатели «вторичек» – жилья на вторичном рынке. К приобретению таких квартир необходимо подходить серьезно, поскольку они имею историю.

Важно проверить следующие моменты:

  1. Правоустанавливающие документы на недвижимость у продавца (это может быть договор приобретения, передачи по наследству, мены и т.д.). В случае если объект был передан по наследству, то важно проверить, нет ли других наследников, претендующих на имущество и имеющих возможность добиться признания сделки недействительной.
  2. Обратите внимание на домовую книгу, в которой указываются все собственники и лица, прописанные в квартире и выписанные из неё. Будьте уверены, что из недвижимости выписаны все лица. Не доверяйте покупателям, которые убеждают, что выпишутся после внесения средств и регистрации договора.
  3. Если квартира в течение короткого времени несколько раз продавалась, то это повод серьезно задуматься – нужна ли покупка такой недвижимости?

В ипотеку

Если квартира приобретается в ипотеку, то необходимо обратить внимание на:

  • условия кредитного договора с банковской организацией;
  • последствия невыплаты средств или просрочки платежей.

Самые распространенные мошеннические схемы при продаже квартиры

Как обманывают при покупке квартиры

Аферисты в своей работе используют несколько проверенных схем – указание неполной стоимости квартиры, многократная продажа, использование поддельных документов и т.д.

Несмотря на их распространенность, большинству покупателей не удается выявить их во время сделки.

Первой схемой, которая нередко используется на практике, является указание неверной стоимости в договоре:

  • продавец (иногда даже под условием скидки) просит указать в соглашении меньшую стоимость недвижимости, обуславливая это тем, что не хочет платить налоговый вычет;
  • соглашаясь на это, доверчивые покупатели рискуют остаться в проигрыше, если по определенным причинам продавец захочет расторгнуть договор, то покупателю будет возвращена только та сумма, которая в нем указана.

Другая схема основывается на продаже квартиры нескольким людям, таким образом, появляется несколько собственников недвижимости, каждый из которых уверяет о своем праве на квартиру.

В таком случае мошенник убеждает передать средства за квартиру после нотариального удостоверения договора, но не после его регистрации.

В такой непростой ситуации выиграет тот, кто первый зарегистрирует договор в БТИ.

Одной из наиболее распространенных схем является подделка документов.

Могут быть предоставлены:

  • фальшивые правоустанавливающие документы;
  • ненастоящее свидетельство собственности на недвижимость.

Нередко мошенники крадут документы у продавца и затем используют их в своих интересах.

Другие способы

Как избежать обмана при сделке купли-продажи квартиры

К другим способам обмана относятся:

  • покупка неприватизированной квартиры;
  • осуществление действий лица по просроченной или фальшивой доверенности;
  • долгосрочный возврат.

В последнем случае продавец может отказаться выезжать из квартиры по причине того, что ему негде жить.

В таком случае суд обяжет вернуть средства обратно покупателю. Продавец может сослаться на то, что часть денег он уже потратил, и будет выплачивать остаток путем вычета из заработной платы.

Конечно, такой способ возмещения средств затянется не на один десяток лет.

Наиболее частые схемы обмана при продаже квартиры:

  • с участием подставных лиц – когда посторонний человек, внешне имеющий сходство с владельцем выставленной на продажу недвижимости, выдает себя за продавца;
  • занижение реальной стоимости объекта с целью уклонения от подоходного налога в размере 13% от продажи квартиры, если квартира принадлежит владельцу менее 3 лет;
  • сложные сделки, когда объект находится в долевой собственности. После сделки один или несколько собственников отказываются от своего согласия на участие в сделке продажи. В результате суда покупатель может лишиться права собственности на приобретенную квартиру.

Способов обмана покупателя или продавца существует множество. Некоторых направлены на отсутствие юридических знаний у участников процесса, другие – на психологические способы воздействия. Существуют наиболее распространенные методы обмана заинтересованных лиц, на которые обращают внимание.

Вымороченное имущество

Особую сложность представляют дела о продаже квартир, принадлежащих умершему без наследников. Мошенники наводят справки через знакомых в паспортных столах об одиноких людях. В случае смерти при отсутствии наследников имущество должно перейти к государству – выморочное имущество (ст.1151 ГК РФ). Подделывают свидетельство о рождении, подают заявление о регистрации на жилплощади.

Как купить квартиру на вторичном рынке и не стать жертвой обмана? Обратиться в надежное агентство недвижимости с безупречной репутацией и доверить сопровождение сделки квалифицированным специалистам. Агентство «Этаж» осуществляет защиту жилищных интересов клиентов по любым сложным вопросам. Мы проводим правовую оценку документов, проверяем «историю» квартиры, обращаемся с запросами в государственные учреждения для получения детальной информации о жилье и собственниках.

Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector