Застройщик и генподрядчик с кем заключать договор дду

Застройщик и генподрядчик с кем заключать договор дду

Застройщик и генподрядчик с кем заключать договор дду
СОДЕРЖАНИЕ
0

Каковы риски покупки жилья по дду через подрядчика?

Внимание

Вот ключевая разница:

  • Если вы покупаете квартиру у ЖСК, то фактически вы платите как за будущую квартиру, так и пай за вступление в ЖСК. Т.е. в негативных ситуациях это будет два разных процесса возврата, и сумма, отданная за вступление в члены жилищно-строительного кооператива, будет потеряна.
  • У ЖСК нет ограничений по итоговой стоимости квартиры. Т.е. если в договоре долевого участия, заключенного в 2018 году, должна быть прописана цена и она же должна быть итоговой, то в ЖСК все иначе.

Да, в договоре будет цена – но общим решением ЖСК ее можно поменять. Поэтому квартира в ЖСК только сначала может быть привлекательной в части цены.

Риски при покупке квартиры у подрядчика Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.

Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства. Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:

  • Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию.

Алгоритм должен выглядеть так:

  • Вы проверяете всю информацию о застройщики
  • Приходите к нему в офис, просите копию ДДУ и проектную декларацию
  • Внимательно изучайте все пункты договора, лучше всего – с привлечением юриста, практикующего именно в этой сфере
  • Либо вносите правки и договариваетесь с застройщиком
  • Либо даете согласие и оставляете свою подпись в договоре

А здесь есть в чем разбираться:

  • ДДУ – это договор долевого участия, содержание которого регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений».
  • Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т.е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения.

    И меняется система ваших отношений с девелопером

  • Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ».

Здесь возможно два варианта:

  • Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
  • Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Сведения о договоре ДДУ вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Госрегистрация дает гарантию на отсутствие двойной продажи жилья.

  • При просрочке или затягивании застройщиком срока передачи объекта дольщику застройщик выплачивает штрафы, неустойки, прописанные договором.
  • При обнаружении дефектов строительства во время приемки квартиры в новостройке, застройщик обязан, по требованию дольщика:

— устранить недочеты безвозмездно своими силами — уменьшить стоимость квартиры, на сумму необходимую для устранения недостатков. Вместе с тем, соответствие договора ДДУ требованиям закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве жилья и другой недвижимости», не является панацеей и не исключает возможности других проблем.

Как показано выше, это риски залогов прав по договору ДДУ, банкротство застройщика и иные.

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

При этом Застройщик имеет законное право отказать впереуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Пример 1. Сторона-1 выполнила для Стороны-2 работы на сумму 1 000 000 руб.

Акт сдачи-приемки работ подписан 1 апреля 2014 года. По условиям договора оплата данных работ Стороной-2 должна быть произведена до 1 июня 2014 года.

В примере у каждой из сторон в учете была отражена как дебиторская, так и кредиторская задолженность другой стороны.

Зачет обязательств возможен Законодательство РФ не содержит запрета на составление такого документа.

Цель участия дольщика в долевом строительстве – получение от застройщика оконченного строительством и введенный в эксплуатацию объект (квартира, машиноместо и т.д. ). Целям участия дольщика соответствуют основные обязанности застройщика: 1) построить, 2) ввести в эксплуатацию и затем 3) передать объект долевого строительства участнику долевого строительства ( дольщику ).

Соответственно, основные обязанности дольщика (их две): 1) Оплатить обусловленную договором цену; 2) Принять объект долевого строительства. Отсутствие указанных обязанностей сторон в договоре об участии в долевом строительстве или иное изложение предмета договора делают спорным отнесение такого договора к договорам долевого участия, что ограничивает возможность защиты интересов дольщика при помощи закона 214-ФЗ. Рекомендуем обращать внимание на формулировки предмета договора и приводить их в соответствие с законом 214-ФЗ.

Предлагаем ознакомиться:  Документы для регистрации собственности по договору дарения

Договор уступки права требования квартиры

договор долевого участия в вопросах и ответах Главное, что вы должны вынести из ознакомительных статей в интернете — сам по себе договор ДДУ не является гарантией для дольщика. За договором могут скрываться такие подводные камни, о которых вы даже не подозреваете. Кроме того новостройку могут продавать по ДДУ, а могут по уступке по ДДУ (подробнее об уступке по ДДУ читайте здесь).

Инфо

Выходит не очень веселая ситуация:

  • Вы заключаете предварительный договор
  • Платите застройщику
  • Даже если он честный и вы все-таки подписываете настоящий ДДУ, его не регистрируют в РосРеестре из-за каких-то нарушений застройщика
  • Все. Ваши деньги у застройщика. Расчеты произведены за предварительный договор. Можете оставаться без поддержки ФЗ-214 и пытаетесь идти в суд доказывать, что вас обманули.

Не факт, что получится вернуть хотя бы часть денег.

Существенные условия

  1. Предмет соглашения.
  2. Сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию.
  3. Стоимость, форма и порядок ее оплаты.
  4. Срок гарантии, указанный в ст. 7 №214-ФЗ;
  5. Способы обеспечения выполнения застройщиком своих обязательств.
  1. Предмет соглашения.
  2. Его цена.
  3. Список лиц, имеющих право продолжать пользоваться жильем.
  4. Регистрация договора в Росреестре.

Права и обязанности участников соглашения Определяется договором Определяется договором Составление акта приема-передачи Требуется (п. 1 ст.8 №214-ФЗ0 Требуется (ст. 556 ГК РФ). Ответственность за нарушение своих обязательств Предусмотрен Предусмотрен Уплата налогов Застройщик не выплачивает налоги на предоставление (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Процент от прибыли от продаж является созданием тайника ((пп. 5 п. 1 ст.

Дду на что обратить внимание

ВАРИАНТ 1. Заключается договор инвестиционный с элементами генподряда и купли-продажи вещи, которая возникнет в будущем. По данному договору Застройщик предоставляет земельный участок для строительства, Генподрядчик строит жилой дом. Прописываются этапы строительства. Оплата работ осуществляется квадратными метрами.

Максимально полно прописываем предмет купли-продажи (такое-то кол-во квартир, такой-то метраж и проч., максимально возможное, по мере уточнения квартирографии можно подписывать доп.соглашения и уточнять предмет). По окончании строительства и после подписания акта сдачи-приёмки дома в эксплуатацию Застройщик оформляет на себя данные квартиры, после чего осуществляет свою обязанность по передаче в собственность квартир Генподрядчику.

Процесс взаимодействия с застройщиком выглядит так:

  • Вы уточняете, что такое ДДУ в понимании выбранного девелопера, нет ли в объекте подводных камней
  • Вы заключаете договор долевого участия
  • Выплачиваете сумму по договору самостоятельно или с помощью ипотечного займа
  • Ждете, пока дом сдадут

Здесь и закрадываются подводные камни. Ведь фактически деньги вы отдали за то, чего еще нет в природе. И пока законодатель не ввел регистрацию договоров в государственных органах, девелоперы пользовались лазейкой и продавали одну и ту же квартиру разным людям. Да, это мошенничество, но по таким схемам до сих пор рассматриваются дела в суде.

ЖСК все иначе.Да, в договоре будет цена – но общим решением ЖСК ее можно поменять. Поэтому квартира в ЖСК только сначала может быть привлекательной в части цены. Что такое дду? Если дольщик при передаче ему оконченного строительством объекта обнаружил существенные отклонения в качестве объекта долевого строительства (недоделки, дефекты, не соответствие комплектации – вместо пластиковых окон – деревянные, вместо двойных стеклопакетов – одинарные, отсутствие согласованной в договоре электропроводки и т.д.

Всё о дду: договор долевого участия в вопросах и ответах

Непосредственно для заключения договора какие-либо другие документы не нужны. Однако последующая регистрация перехода прав к покупателю, кроме уже указанных документов, потребует предоставления:

  • Заявления о госрегистрации.
  • Квитанции об оплате госпошлины.
  • Изначально заключенного между застройщиком и подрядчиком договора.
  • Договора цессии между подрядчиком и покупателем.
  • Справки о выполнении всех обязательств подрядчика или договора о переводе долга на покупателя.
  • Письменного согласия застройщика на переход прав (если это предусмотрено изначальным договором) или уведомления его о таком переходе.

Покупка квартиры от субподрядчиков Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики.

Нужно изучить соглашение о зачете взаимных требований. если вы получили доход то нужно. Неустойка, которую организация по решению суда выплачивает физическому лицу за неисполнение какого-либо обязательства, является доходом

гражданина и облагается НДФЛ.

Предлагаем ознакомиться:  Оплачивается ли больничный по трудовому договору

При этом компания признается налоговым агентом по НДФЛ. К такому выводу пришел Верховный суд в определении от 30.09.14 № 309-ЭС14-47.

А какой доход вы получили? вы же наоборот потратили средства на покупку квартиры.

Если произошел взаимозачет требований без получения денег на руки.Наоборот делайте имущественный налоговый вычет в размере 13 процентов от стоимости квартиры по договору.

Спросить юриста проще!

Взаимозачет по договору долевого участия

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Главное, что вы должны вынести из ознакомительных статей в интернете — сам по себе договор ДДУ не является гарантией для дольщика. За договором могут скрываться такие подводные камни, о которых вы даже не подозреваете. Кроме того новостройку могут продавать по ДДУ, а могут по уступке по ДДУ (подробнее об уступке по ДДУ читайте здесь).

Инфо

Еще встречаются предварительные договоры. РЕКОМЕНДАЦИЯ: При заключении ДДУ всегда есть на что обратить внимание. Можно сказать: при заключении ДДУ глаза и уши на ширину плеч. В статьях не возможно изложить все возможные ситуации, а покупатель не знает, с чем он столкнется.

Читая статьи покупатель не получит системных юридических знаний. По этому, окунувшись в тему, обратитесь к адвокату по ДДУ, или адвокату по недвижимости, на очную консультацию. Лучшим решением будет привлечь адвоката по недвижимости для юридического сопровождения покупки новостройки по ДДУ.

Договор долевого участия: куда смотреть

Поэтому лучше проверить, все ли нужные пункты есть в ДДУ, который вы планируете заключить. Давайте разберемся подробнее. Обязательные пункты Обязательно проверяйте, нет ли в договоре каких-то разночтений или странных вроде «предварительно». Договор долевого участия в строительстве должен быть составлен четко и без каких-то неясностей, все должно быть максимально прозрачно. Вот основные пункты, которые должны содержаться в любом договоре:

  • В преамбуле должны быть указаны ваши ФИО, паспортные данные с датой выдачи и адресом регистрации. Вы в договоре называетесь Дольщик или Инвестор.
  • Данные застройщика – юридическое лицо, реквизиты, ссылка на устав и данные директора организации. В договоре он будет называться Застройщик
  • Строка «Предмет договора».

Застройщик и генподрядчик с кем заключать договор дду

  • Срок действия договора в части выполнения гарантийных обязательств застройщика (период, когда строительная компания за свой счет обязуется исправить недостатки дома).
  • Порядок расторжения договора (кто может инициировать, в каких случаях расторжение производится только по решению суда, как выполняются обязательства сторон после расторжения и так далее).
  • Инструменты, с помощью которых обеспечиваются гарантии выполнения застройщиком своих обязательств (залог, депозит, поручительство и другие разрешенные ГК РФ способы обеспечения).

При отсутствии указанных выше условий в ДДУ, он будет считаться незаключенным, а значит, его не зарегистрируют в государственных органах, и в последующем у дольщика могут возникнуть сложности с защитой своих прав.

Инфо

Приобретение без права собственности Если вы оформляете договор цессии, то нужно обратить внимание на предмет договора, обязательства управомоченного и обязанного лица, основание возникновения требования и его содержание. Формально права собственности у покупателя нет (дом еще не достроен), но ему переходит право требования, которое он предъявит, как только квартиры будут сданы всем дольщикам. Эти права, кстати, можно также переуступить другому лицу — это не запрещено законом.

При оформлении договора застройщик должен быть уведомлен в письменной форме о том, что права переуступлены другому лицу после сделки либо до, если это предусмотрено ДДУ. Как происходит регистрация прав? Для того, чтобы договор цессии (переуступки прав) вступил в силу он должен пройти процедуру регистрации в Росреестре. Для этого он подается в эту организацию вместе с уплатой госпошлины (в районе 350 рублей).

Доверчивые инвесторы могут и не подозревать об имеющихся рисках. Результат такой доверчивости: оспоренные застройщиком права на квартиру. Однажды покупатели могут получить судебное решение о том, что договор ДДУ расторгнут в связи с тем, что подрядчик нарушил свои обязательства и соответственно признается недействительной и переуступка прав другому лицу.

В этом случае покупатель имеет право требовать от подрядчика свои деньги. В судебном порядке.

Уступка прав требования на квартиру по договору долевого участия

1) Необходимость изыскивать средства для возврата кредита, поскольку отсутствует возможность совершить переуступку по ДДУ физлицам и привлечь живые деньги. ВАРИАНТ 2.Заключается генподрядный договор с чёткой разбивкой этапов работ, стоимости, ответственностью сторон. В договоре прописываем, что оплата работ осуществляется путём заключения договоров долевого участия между Застройщиком и Генподрядчиком.

— оплата уступаемого права истцом была произведена полностью;- договор цессии был зарегистрирован в установленном законе порядке;- стоимость квартиры значительно превышает размер задолженности подрядчика перед застройщиком;- застройщик не представил доказательств, что спорная квартира была построена не за счет денежных средств истца или наличия притязаний других лиц на спорную квартиру.Аналогичные выводы содержатся в целом ряде судебных актов Волгоградского районного суда (Кассационное определение от 16 февраля 2012 г.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

Инженерные системы и коммуникации – 3 года минимум.

  • Гарантии застройщика на возведение объекта – здесь речь идет о том, что застройщик подтверждает передачу денег за договор долевого участия в компенсационный фонд долевого строительства или же демонстрирует страховые обязательства на эту новостройку
  • Информация о разрешении на строительство и информация о земельном участке – собственности или аренда. Если последнее – то на сколько лет. Проверяйте, не отличается ли срок сдачи новостройки от конца срока аренды – цифры должны совпадать. И обязательно смотрите на фразу про срок сдачи – там должно быть написано именно «Срок сдачи», а не «Предварительный срок сдачи». Это важно
  • Механизм расчета – по договору долевого участия вы платите деньги после регистрации договора в управлении Росреестра, но никак не до этого.
Предлагаем ознакомиться:  Доверенность в арбитражный суд Акты, образцы, формы, договоры Консультант Плюс

г.Москва, ул.Кременчугская, вл.11-17, корпус 18 г. Москва «___» ____________ 2013 г. 2. Согласно пункта 3.1 Договора об уступке права № ___ от «___» ____________ 2013 г., также заключенного между Сторонами, ЗАО «ФЦСР» в счет оплаты уступаемого права обязуется уплатить _______ (Ф.И.О.)_______ денежную сумму в размере ____________ руб. 3. Стороны определили, что денежные требования Сторон, основанные на указанных выше договорах, являются встречными и однородными по имеющимся у них обязательствам.См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 19 июня 2012 г. N 1394/12 по делу N А53-26030/2010, от 10 июля 2012 г. N 2241/12 по делу N А33-7136/2011 // СПС «КонсультантПлюс».

См. подр.: Чваненко Д.А. Взыскание неустойки путем осуществления зачета // Юрист. 2012. N 22. С. 8 — 13. > За задержку предполагается неустойка, если считать по формуле 214-ФЗ, то примерно 300 тыс рублей, но судебного решения нет, и добровольно застройщик платить ничего не хочет.

Так, согласно статье 1 Федерального закона № 39-ФЗ, в качестве инвестиций могут выступать как денежные средства, так и иное имущество, в том числе и материальные ценности. Рассмотрим порядок проведения взаимозачета в этом случае на практической ситуации.Застройщик приобрел материалы Предположим, организация А продает строительные материалы организации Б (500 000 руб., в том числе НДС — 76 271,19 руб.) Рассмотрим на примере одного из самых сложных видов строительства – возведения многоквартирного жилого дома – как правильно и своевременно, с учетом всех особенностей действующего законодательства равномерно формировать финансовый результат. Таким образом, получается, что доходами застройщика являются: вознаграждение застройщика, полученное при строительстве объекта; экономия от использования средств финансирования строительства (в случае, если условиями договора определено, что эта экономия остается у застройщика, а не возвращается дольщику).

Дду – что это? договор долевого участия: заключение. нюансы дду

Преимуществами такого способа финансирования строительства жилья являются:

  • Возможность приобрести недвижимость по низкой цене на раннем этапе строительства;
  • Гашение обязательств по договору можно производить частями, что позволяет уменьшить кредитную нагрузку;
  • Поскольку жилье приобретается на начальном этапе, дольщик может самостоятельно выбрать планировку квартиры.

Согласие Застройщика на уступку прав требования

Также необходимо учитывать, что договором долевого участия может быть установлена обязанность застройщика застраховать выполнение своих обязательства перед дольщиками, что несколько удорожает стоимость недвижимости, но зато делает инвестирование менее рискованным. Кроме того, в целях защиты прав инвесторов, соглашение ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации.

Важно

Заключение ДДУ Заключение ДДУ необходимо совершать в соответствии с положениями закона 214-ФЗ. Защита дольщика обеспечивается рядом условий договора, отсутствие которых является серьезным нарушением, и основанием для признания договора незаключенным. Этими условиями являются:

  • Цена договора – денежная сумма, подлежащая уплате участником договора.

Там участнику ДДУ предоставляется расписка, содержащая дату принятия документов с их перечнем, контактную информацию, имя и подпись сотрудника Росреестра.

  • Выдача зарегистрированного договора.

Период регистрации ДДУ для первого дольщика не может превышать 18 дней, а для последующих – 5 дней. При получении зарегистрированного ДДУ потребуются паспорт дольщика и расписка. Стоимость ДДУ – договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок оплаты суммы.

Определением стоимости занимается застройщик. Оплата по договору должна быть осуществлена исключительно после момента регистрации ДДУ. Нередко дольщикам предоставляется рассрочка оплаты. Стоимость может быть изменена. Причиной тому может служить изменение площади объекта недвижимости на основании обмера.

Обычно минимально возможные отклонения прописываются в договоре.

Важно

Срок регистрации увеличится на сутки, зато очередей практически нет

  • Подать документы с помощью электронной регистрации – обычно это происходит в случае, если вы покупаете квартиру через ипотечный займ. Как физическое лицо вы можете сделать это самостоятельно, но для этого нужна электронная подпись. Сроки увеличиваются в разы, поэтому проще использовать первые два варианта

После подачи документов вы получаете расписку о том, что бумаги приняты.

Если все прошло успешно, то вам выдадут расписку о заключении договора долевого участия. Останется только ждать окончания строительства. Риски Несмотря на все прелести договоров долевого участия в 2018 году, новоиспеченный дольщик все равно может столкнуться с тем, что его новостройка станет проблемной. В основном это происходит по причине банкротства компании-девелопера.

Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector