Договор аренды нежилого помещения без срока действия

Договор аренды нежилого помещения без срока действия

Договор аренды нежилого помещения без срока действия
СОДЕРЖАНИЕ
0

Документы для регистрации договора аренды

Нежилое помещение – это объект недвижимости, который имеет назначение «нежилого» и входит в состав здания.

Конкретного понятия, установленного законом, нет. Однако мы полагаем, что следует исходить из обратного, а именно, если помещение не имеет признаков жилого, то оно является нежилым.

Для нежилых помещений в многоквартирных домах Правительством РФ была предпринята попытка сформулировать их понятие: это  «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме  независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

Для коммерческих (нежилых зданий) понятие проще – все помещения в них являются нежилыми.

Договор аренды нежилого помещения – это сделка, порождающая права и обязанности сторон этого договора, связанных с владением и распоряжением имущества, передаваемого в аренду.

Основное законодательное регулирование договора аренды, а вернее – его оформления и заключения, утверждено в II Части Гражданском кодексе РФ. Здесь установлены как общие положения, так и частные случаи аренды конкретных видов имущества.

Объектами договоров аренды недвижимого имущества могут любые вещи, которые отвечают критериям определения в качестве объекта недвижимости. Здания, помещения, сооружения, дома, квартиры, линии электропередач, даже – все это можно сдать или снять в аренду.

Сторонами в договоре аренды объектов недвижимости выступают физические и юридические лица. Это могут быть как публичные, так и частные компании.

Арендодателем выступает субъект, который имеет право собственности на объект недвижимости, либо он может распоряжаться объектом в определенном объеме. К примеру, помещение может быть сдано как в аренду, так и в субаренду.

Другая сторона договора аренды – арендатор. Им могут быть любые заинтересованные лица.

Регистрация договора аренды – процедура, предусмотренная законодательством, в соответствии с которой заинтересованные лица обязаны осуществить подачу документов, свидетельствующих о заключении сделки, правоустанавливающих документов на объект недвижимости, документов, подтверждающих их правоспособность в уполномоченный орган власти. Государственная услуга по регистрации не бесплатна – для ее получения требуется оплатить госпошлину в размере, установленном Налоговым кодексом РФ.

Для чего вообще требуется регистрация договоров аренды и зачем в этом случае вмешательство государства в отношения сторон? Казалось бы, что, как и для любой другой сделки, для аренды достаточно просто волеизъявления арендатора и арендодателя для заключения сделки… но нет. В случае с установлением обязанности госрегистрации долгосрочной аренды государство постаралось позаботиться обо всех участниках рынка, которые будут заинтересованы во взаимодействии с собственником арендованного объекта недвижимости. Также это требуется для подтверждения достоверности информации о наличии отношений по аренде между сторонами этого договора.

Все дело в том, что при регистрации договора аренды происходит не просто простановка отметки об этом на самом «бумажном» договоре. Сотрудники Росреестра присваивают такой сделке определенный номер и вносят информацию о ней в определенный раздел ЕГРН об объекте недвижимости.

С правовой точки зрения аренда – это обременение объекта. Наличие любого обременения предполагает ряд особенностей при владении, распоряжении и использовании имущества.

Другой вариант полезности регистрации договора аренды – получение лицензий на различные виды деятельности. В большинстве случаев наличие зарегистрированного договора аренды, а значит – подтвержденного местонахождения лицензиата, является одним из главных требований к претенденту (лицензия на продажу алкоголя, лицензия на хранение оружия и др.).

Государственная пошлина за услугу по регистрации договора аренды установлена II Частью Налогового кодекса – ст. 333.33.  В пункте 22) установлено, что при регистрации прав или обременений объектов, физлица уплачивают 2 000 рублей, а юрлица – 22 000 рублей.

Естественно, такая сумма услуг государства вызывает много вопросов у заинтересованных лиц. Это порождает многочисленную судебную практику и дачу официальных разъяснений госорганов на запросы участников рынка.

Зачастую у наших клиентов возникает вопрос, какая госпошлина оплачивается в случае, если арендодатель физическое лицо, а арендатор организация. Ответ на этот вопрос был дан Росреестром – письмо Федеральной регистрационной службы от 23.05.2007 N 9-1543-СВ и Письмо Минфина РФ от 20.07.2010 N 03-05-04-03/79.

Из указанных документов следует, что госпошлина в случае участия в сделке с недвижимостью юридического лица и физического лица оплачивается по ½ от каждого лица. То есть организация оплачивает 11 000 рублей госпошлины, а гражданин 1000 рублей.

Также озадачены индивидуальные предприниматели, если они выступают стороной договоров с недвижимостью. Ведь они в каких-то случаях в гражданских правоотношениях считаются физическими лицами, а в других – как организации.

Эта проблема тоже была решена – в связи с недоработками законодательства и отсутствием определённого описания размера госпошлин для индивидуальных предпринимателей, госпошлину они за регистрацию недвижимости оплачивают как физические лица. В случае аренды помещений госпошлина от ИП составит 2 000 рублей (или ½ от названной суммы).

Услуги по регистрации договоров аренды сейчас оцениваются по-разному. В зависимости от объема необходимых работ, которые предшествуют подаче документов на регистрацию. Новшества законодательства, которые вступили в силу с принятием ФЗ №218 также добавили арендаторам и арендодателям новых проблем – регистрировать теперь аренду частей помещений теперь к примеру можно только одновременно с кадастровым учетом таких частей. То есть в стоимость услуг в этом случае будет включаться подготовка технического плана для выделения части помещения.

Конечно, стоимость услуг по регистрации аренды зависит от региона, в котором это происходит. Лидером цены услуг в России является Москва. В остальных местах России цены приблизительно равные.

Но стоит отметить, что с 01.01.2017 года на территории Российской Федерации в отношении недвижимости начал действовать принцип экстерриториальности. Что он означает? Это значит, что вне зависимости от места нахождения объекта недвижимости подать на регистрацию документы по нему вы можете в любом регионе.

К примеру, вы имеете помещение в Москве, а сами территориально находитесь в Санкт-Петербурге. Для кадастрового учета частей помещения и регистрации договора аренды на них не обязательно теперь искать специалистов именно в Москве и переплачивать за их услуги. Все действия можно произвести, наняв питерскую компанию. И для оказания этих услуг вообще необязательно будет ездить в Москву и дополнительно тратиться на проезд к столице.

Это же касается и других городов России и если вы решили произвести какие-то процедуры, связанные с недвижимостью, выбирайте ту компанию, которая имеет для вас более выгодные условия и не важно, где она располагается.

Варианты подачи заявления на регистрацию договора: Росреестр, МФЦ, почтой, в электронном виде.

Перечень документов, необходимых для регистрации договора аренды помещения изложен в ст. 51 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Сейчас можно выделить два основных варианта аренды помещений: аренда зарегистрированного в Государственном кадастре объекта, аренда объекта, который является частью помещения или здания.

Оба эти варианта имеют схожий перечень документов, предоставляемых в Росреестр, однако и различия между ними существенные.

Общий перечень документов для регистрации договора аренды:

  1. Заявление на регистрацию договора аренды от одной из сторон договора (арендатора или арендодателя).
  2. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости – с 01.01.2017 года это Выписка из ЕГРН.
  3. Документы, подтверждающие личность заявителя: паспорт для граждан, доверенность на представителя, решение о назначении руководителя организации. Документы предоставляются в нотариально заверенных копиях, кроме паспорта – с него в МФЦ снимут копию и вернут лицу, подавшему документы. В разных регионах правила приема документов могут отличаться – возможно, что предоставить их можно в обычных копиях, предъявив при этом оригинал.
  4. Документы на юридическое лицо или ИП, если сторона в договоре являются таковыми. К ним относятся: оригинал выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРНИП, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет, устав. Эти документы также предоставляются либо в нотариально удостоверенных копиях или обычных копиях.
  5. Договор аренды в количестве не менее трех экземпляров – по одному для каждой стороны, один остается в Росреестре в карточке объекта недвижимости.
  6. Платежные поручения об уплате государственной пошлины за регистрацию договора аренды.

Какое соглашение является бессрочным?

Краткосрочный и долгосрочный договор аренды помещения – две разновидности сделки по передачи в аренду недвижимого имущества. Разделение на них связано со сроком аренды – если договор аренды заключен на срок менее года (12 месяцев), он считается кратковременным. Если срок аренды превышает один год – он называется долгосрочным.

Отличительными особенностями этого договора являются:Срок – либо более одного года, либо менее 12 месяцев.

Необходимость регистрации договора в Росреестре – государственной регистрации в органах государственной власти и включение сведений о нем в ЕГРН.

Особенности объекта недвижимости – они вызваны предыдущим пунктом. Если договор нужно регистрировать, то объект недвижимости должен иметь постоянный или временный кадастровый номер. Если договор аренды краткосрочный – его объектом может быть любое помещение – иметь или не иметь обособленных границ, находится в коридоре помещения – главное, что арендатор согласен его арендовать, а арендодатель готов сдать его в аренду.

Это следует знать: краткосрочные договоры аренды являются для арендатора более рискованным вариантом – арендодателю их проще разорвать. При заключении долгосрочного договора аренды его содержание, а также полномочия арендодателя, проверяет Росреестр, что минимизирует риски арендатора.

Договор аренды нежилого помещения — для уточнения прав и обязанностей

Договор аренды нежилого помещения без срока действия

Договор чаще всего заключается между владельцем помещения и арендатором и подразумевает выполнение определенных обязанностей обеими сторонами. Нежилое помещение всегда передается другому лицу на конкретный период за оговоренную денежную сумму. Сам объект недвижимости всегда выступает в качестве предмета заключаемого соглашения.

Обязательно необходимо указывать точную информацию относительно объекта недвижимости. В соглашении всегда должна быть указана такая информация:

  • Точный адрес нежилого помещения;
  • Номер офиса;
  • Реальная площадь;
  • Точно оформленный план расположения;
  • Также обязательно необходимо указывать конкретную цель эксплуатации арендуемого помещения. Это может быть организация работы офиса или запуск какого-нибудь производства.

Все сведения обязательно должны быть указаны в самом соглашении или в правильно составленном приложении к таковому. Если вышеуказанные данные в соглашении не будут присутствовать, сам документ может быть лишен юридической силы при рассмотрении его судебными инстанциями, что может повлечь за собой определенные трудности для обеих сторон в случае возникновения разногласий между ними.

Каждое соглашение об аренде нежилого помещения обязательно должно оформляться только в письменном виде, поскольку при устной договоренности участвующим сторонам не всегда удается придерживаться определенных правил и обязанностей. Конкретные условия соглашения и продолжительность его действия не могут повлиять на форму составляемого документа.

Если продолжительность заключения соответствует сроку более года, необходимо его зарегистрировать. Как только эта процедура будет выполнена, документ будет наделен юридической силой. В соответствии с нормами отечественного законодательства, любой гражданин может оформлять соглашение об аренде. Это могут быть:

  1. Юр. лица;
  2. Физ. лица;
  3. ИП.

Нередко к соглашению прилагается предварительно оформленный кадастровый паспорт, содержащий информацию о площади арендуемого объекта недвижимости, планировке и т.п. В некоторых случаях возможно приложение экспликации.

Договор аренды нежилого помещения нужно составлять правильно

В правильно составленном договоре аренды всегда должны быть такие положения, соответствующие принятым в нашей стране законодательным актам:

  • Когда в соглашении не указывается конкретный срок аренды, можно считать, что документ наделяется юридической силой надолго;
  • Если неопределенная продолжительность аренды нежилого помещения перестает удовлетворять кого-либо из участников соглашения, необходимо отправить второй стороне письменное предупреждение за 3 месяца до изменения;
  • Если объектом нежилой недвижимости владеет коммунальная служба или какая-либо государственная структура и продолжительность аренды не определена, нужно рассчитывать на максимальный период в 5 лет. Также всегда есть возможность оговорить срок аренды перед подписанием;
  • Если арендатор не определяет необходимую продолжительность аренды для государственных структур или коммунальной службы этот срок будет считаться автоматически назначенным на 5 лет;
  • Законодательство предусматривает максимальную продолжительность действия договора аренды до 50 лет.

Договора аренды всегда подписываются и скрепляются печатью. Оформленные документы будут считаться действительными с момента проставления на нем подписей всех участвующих сторон. Также в соглашении могут присутствовать такие положения:

  • Стандартное соглашение всегда подразумевает срок действия, соответствующий 35 месяцам. Отсчет традиционно может быть рассчитан с момента проставления всех подписей;
  • Если за период аренды недвижимости никаких разногласий между участвующими сторонами не происходило, в процессе приближения к завершению срока лицо, эксплуатирующее объект недвижимости может выдвигать предложение относительно продления продолжительности действия документа;
  • В ситуации, когда сторона, эксплуатирующая объект недвижимости, не выдвигала никаких предложений относительно продолжительности договора об аренде, документ утрачивает свою юридическую силу, а владелец имеет право подбирать какого-нибудь другого арендатора;
  • Если срок аренды составляет меньше календарного года, соглашение не требует официального государственного утверждения;
  • Регистрация не нужна и в ситуациях, когда в договоре указана возможность автоматического продления его действия после истечения оговоренного срока аренды.

Договор аренды нежилого помещения без срока действия

В ситуациях, когда возникает существенная необходимость продления продолжительность соглашения об аренде нежилой площади, арендатор должен будет обязательно предоставить владельцу помещения официальное предупреждение о завершении действия документа и своем желании продлить заключаемое соглашение на какой-то определенный период. Такое действие необходимо осуществить за 2 месяца до истечения срока.

Важным пунктом любого договора является срок его действия, то есть период, на который он заключается. Но мы сейчас говорим о бессрочных договорах, об условиях их заключения.

Особенностью бессрочного договора является то, что аренда не имеет окончательного срока действия. В некоторых случаях бессрочное действие оговаривается в самом теле документа. Между тем, заключенный между участниками такой вид отношений вовсе не утверждает о сложности возможного расторжения.

Предлагаем ознакомиться:  Выплатное дело по страховому случаю

В соответствии с действующим законодательством, каждый из участников сделки, должен понимать свои обязательства и заранее известить другую сторону: от одного месяца до трех.

Краткосрочное и долгосрочное соглашение аренды – две разновидности сделки по передаче недвижимости нежилого типа, как стоящей отдельно, так и являющейся частью многоквартирного дома. Основной отличительной чертой является срок аренды.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (статьи 683 и 651) устанавливает максимальный срок для краткосрочной договоренности – 12 месяцев.

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Договор аренды нежилого помещения без срока действия

Долгосрочные взаимоотношения по недвижимости заключаются на период от одного года.

Справка: В сфере коммерческой недвижимости РФ классическим примером краткосрочного договора является аренда на 11 месяцев.

Дабы воспользоваться всеми преимуществами краткосрочного соглашения аренды, срок пользования недвижимостью арендатором не должен превышать одного года, при этом, в договоре, как правило, прописываются возможность пролонгации и приоритетное право текущего арендатора заключить новый контракт после окончания действующего, если у сторон не будет претензий.

Форма договора аренды

Договор аренды недвижимого имущества оформляется исключительно в письменной форме – это правило установлено в ч. 1 ст. 651 ГК РФ. По общему правилу письменная форма договора аренды предусмотрена для случаев, когда одна из его сторон организация, а также – когда имущество передается в аренду более чем на один год. К примеру, это правило касается аренды транспортного средства.

Уникальным требованием к форме договора аренды недвижимости является требование его государственной регистрации.

Правила регистрации договоров с недвижимостью сейчас регламентируются Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Он вступил в силу с 01.01.2017 года.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимости только те, которые заключены сроком более чем на один год. Договоры меньшего срока действия не регистрируются в Росреестре.

Чем хорош такой вариант договоренности?

Почему договор заключают на краткий срок? Очевидно, в этом есть свои положительные стороны.

  • Нет обязательной регистрации в Росреестре.
  • Не придется оплачивать государственную пошлину.
  • Стороны сделки имеют возможность договориться по любой недвижимости или ее части.
  • Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового контракта.
  • В контракте можно прописать пролонгацию на аналогичный период.
  • Более легкая процедура досрочного разрыва контракта.

Основным преимуществом краткосрочного договора между хозяином и арендатором юристы называют отсутствие надобности такую сделку регистрировать в Росреестре и, соответственно, включать сведения о взаимоотношениях в ЕГРН.

Данный пункт предусматривает несколько преимуществ. Во-первых, сторонам соглашения не понадобится тратить время на сбор документов. Во-вторых, не придется уплачивать государственную пошлину, которая для юридического лица составляет ни много ни мало 22 тысячи рублей. В-третьих, краткосрочный вид аренды подойдет для всех типов недвижимости, а не только для тех, которые имеют кадастровый номер.

Предметом выступят любые объекты, даже те, что не имеют четких границ или являются коридорными помещениями. Главным условием для подписания договора в таком случае будет согласие сторон – сдать в аренду и арендовать некий участок недвижимости.

Негативные стороны

В заключении договора аренды принимают участие две стороны: арендодатель и арендатор. В качестве арендодателя такого объекта может выступать непосредственно собственник, но также это могут быть иные лица – физические или юридические, имеющие правомочия от собственника имущества.

Чаще всего, такие отношения оформляется между двумя юридическими лицами (или одна из сторон является таковой). Поэтому, рекомендуется избегать аббревиатуры (ООО, ОАО) и прописывать полное наименование организации или предприятия с указанием фамилии, имени, отчество гражданина, выступающего от имени этой организации и документа, на основании которого он действует (Устав, приказ, доверенность).

  • Договор аренды нежилого помещения без срока действияРосреестр не проверяет сделку на соответствие юридическим положениям.
  • Нет арендных каникул, индексации.
  • Штраф за досрочное расторжение сделки невелик.
  • Арендатор не имеет права передавать помещение в субаренду.
  • Права арендатора четко ограничены.

Долгосрочные договора аренды проходят проверку в Росреестре, государственный орган проверяет все положения договоренности, что позволяет в итоге получить сбалансированный и максимально справедливый контракт.

Краткосрочные же соглашения составляются сторонами, зачастую разорвать такой вид юридических взаимоотношений проще, однако и защита прав ложится исключительно на составители бумаги.

Бытует мнение, что долгосрочная аренда несет в себе меньше рисков. Договор сроком до одного года, не предусматривает таких опций как арендные каникулы, индексация аренды, step up, штраф за досрочное расторжение, отделка помещений за счет арендодателя и так далее.

Когда стороны пытаются договориться по аренде сроком на три или пять лет возможны и даже вероятны определенные уступки. Многостраничные контракты приближают арендатора в правах с собственником. В договоре может прописываться даже возможность сдачи помещения в субаренду без согласия собственника.

Предельный (максимальный) срок заключения договора аренды: земельного участка, нежилого помещения

Определение понятия срока аренды имущества содержится в ГК РФ. Согласно ст. 190 срок в тексте договора может быть указан в виде календарной даты, либо ссылкой на период времени. Срок пользования объектом может исчисляться месяцами, годами, а также днями и часами.

Кроме того, возможно указание на наступление какого-либо события, в случае его неизбежности. В таком варианте договор также будет считаться срочным.

Если в тексте договора содержится ссылка на наступоение события, которое не является неизбежным, то договор считается бессрочным, поскольку срок в данном случае не согласован. Например, договор действует до начала реконструкции объекта или доликвидации юридичекого лица.

Срок действия договора определяется сторонами и является дополнительным условием.

  1. Краткосрочный договор (действует менее одного календарного года)
  2. Долгосрочный договор (действует год и более)
  3. Бессрочный договор (точный период действия не указан)

Договор аренды коммерческого (нежилого) помещения, заключенный на срок меньше одного календарного года, считается краткосрочным.

Краткосрочные договоры найма нежилых помещений, сооружений, земельных участков и иных объектов недвижимости обязательной государственной регистрации не подлежат.

Таким образом, нередко краткосрочная форма договора используется для упрощения процесса заключения сделки. Многие арендаторы и арендодатели (в основном физические лица или мелкие компании) стремятся избежать регистрации договора найма, в связи с нежеланием тратить время на подачу документов и оплачивать госпошлину.

Обратите внимание, что если договор заключается сторонами, к примеру, 1 числа месяца и действует до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, то в таком случае срок действия считается равным одному году, и договор подлежит государственной регистрации. Таким образом, при составлении краткосрочного договора, на срок менее одного года, необходимо указывать дату окончания, соответствующую предпоследнему дню месяца.

Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, но предусматривающий автоматическую пролонгацию при отсутствии возражений обоих сторон, так же не подлежит регистрации.

По истечению договора, возможно его продление на такой же срок (менее года), при этом государственная регистрация не нужна.

Согласно п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 стороны могут предусмотреть автоматическую пролонгацию договора по его истечению на такой же срок, в случае отсутствия возражений участников сделки, в этом случае регистрировать договор также не требуется.

Порядок составления договора аренды определен законодательно и обязывает содержать следующие сведения:

  • Стороны сделки;
  • Сведения об Арендаторе и Арендодателе;
  • Наименование арендуемого помещения;
  • Описание недвижимости;
  • Адрес помещения;
  • На какой срок сдаётся помещение;
  • Сумма платежа;
  • Порядок и периодичность оплаты;

Договор аренды помещения для коммерческих нужд начинается с заполнения сведений сторон сделки. Для юридического лица это:

  • Полное и краткое наименования организации;
  • Номер и серия свидетельства о регистрации;
  • Фактический и юридический адрес;
  • Банковские реквизиты;
  • Фамилия, имя и отчество руководителя, который будет подписывать договор.

Следующим не маловажным пунктом будет описание помещения, сдаваемого в аренду. Здесь обязательно должны указываться:

  • Состояние помещения до подписания договора;
  • Имеющиеся недостатки и повреждения;
  • На какой земле находится объект;
  • Условия содержания прилегающей территории.
  • Площадь арендуемого помещения;
  • Наличие подведённых коммуникаций;
  • Правила оплаты коммунальных услуг.

Также допускается приложить к договору не только описание объекта, но и его фотографии, сделанные внутри и снаружи.

Немаловажным являются сведения, которые необходимо обязательно указать в документе до его подписания – это оплата коммунальных услуг, плата за места общего пользования; текущий и капитальный ремонт и др.

Стороны по договору аренды должны указать, для каких целей организация берёт в аренду помещение, каким видом деятельности планирует там заниматься.

Договор аренды нежилого помещения без срока действия

Договор аренды нежилого помещения не имеет определённых сроков. Он заключается на неопределённое время или на срок указанный в договоре. Из чего следует, что максимальный срок договора аренды нежилого объекта отсутствует.

Договор аренды продлевается:

  • При подписании нового договора;
  • Пролонгируется старый договор (если нет факта его расторжения);
  • Путем подписания дополнительного соглашения (при изменении условий аренды).

Договор, составленный сроком до одного года (одиннадцать месяцев), не проходит государственную регистрацию. Продлевается такой договор автоматически, если стороны не приняли решение об ином. Срок пролонгированного договора также составляет одиннадцать месяцев.

Аренда земли

Аренда земельного участка может заключаться между юридическими и физическими лицами.

Срок договора аренды земельного участка может быть краткосрочным и долгосрочным.

  • Краткосрочные договоры составляются сроком на пять лет.
  • Долгосрочные – от пяти до сорока девяти лет.

Краткосрочная аренда чаще всего заключается для строительства, реконструкции, установления памятников и разбивки парка, размещения стоянок, парковок, детских площадок с установкой малых архитектурных форм и т.д.

Долгосрочная аренда земли нужна для длительной её эксплуатации, под объекты промышленных комплексов или для выращивания сельскохозяйственной продукции. Долгосрочно арендуемые земли впоследствии могут оформляться или покупаться в собственность её арендатором.

Земля, находящаяся в аренде на длительные сроки, должна быть зарегистрирована в Росреестре. Регистрация арендованной земли подтверждает право владения землёй арендатора. Он же является плательщиком налогов на имущество, куда входит и земельный участок.

  • Взять землю в аренду допускается всем лицам, проживающим на территории РФ;
  • Закон не обязывает арендатора иметь прописку или временную регистрацию в России;
  • Запрещено передавать в аренду земли находящуюся в прибрежной или заповедной зоне.
  • В договоре аренды земельного участка должны быть следующие сведения:

    • Присвоенный кадастровый номер;
    • Местонахождения участка;
    • Площадь;
    • Сроки договора;
    • Стоимость аренды;
    • Порядок оплаты;
    • Условия эксплуатации земли;
    • Реквизиты и подписи обеих сторон.

    Обязательно в договоре должны присутствовать пункты:

    • Ответственность сторон;
    • Непредвиденные ситуации;
    • Порядок рассмотрения споров;
    • Внесение изменений в документ;
    • Дополнительные условия.

    Нужно отметить, что земля, находящаяся в собственности государства или муниципалитета может сдаваться в аренду только через участие в аукционе.

    Если земельный участок принадлежит физическому лицу или коммерческой организации, оформление её в аренду носит более упрощенный характер. Для такой сделки нужно лишь согласие двух сторон – арендатора и арендодателя, которые подписывают договор.

    Нередки случаи передачи в аренду пая, принадлежащего физическому лицу на праве собственности. В этом случае основанием такой сделки служит Сертификат на пай.

    При любой сделке, как между коммерческими структурами, так и с органами власти, собственниками земли, передачи объекта проходит путём подписания Акта приёма-передачи.

    Продлить договор аренды земли можно, заключив дополнительное соглашение с указанием новых сроков её использования.

    Прекратить отношения по аренде земли очень трудно. Для этого необходим ряд фактов, свидетельствующих о нарушении договора одной из сторон. Если арендатор или арендодатель пришли к решению расторгнуть договор, они обязаны в тридцатидневный срок уведомить об этом другую сторону, если иные сроки не указаны в договоре.

    Оспорить уже подписанный договор в суде очень сложно, поэтому следует в оформление договора вносить все необходимые нюансы. Лучше оформление и составление договора аренды земли поручить квалифицированному специалисту.

    • объект недвижимости: часть нежилого помещения общей площадью кв.м., расположенного по адресу: ;
    • кадастровый номер ;
    • назначение: нежилое;
    • площадь Объекта кв.м.
    • Объект обеспечен электроэнергией, выделенная потребляемая мощность до кВа.

    План Объекта является неотъемлемой частью Договора (Приложение №2). 1.3. Фактическая передача Объекта осуществляется по Акту приема-передачи (Приложение №1), являющемуся неотъемлемой частью Договора. 1.4.

    На момент заключения Договора Объект не обременен залогом или иными правами третьих лиц, кроме известных Субарендатору. Субарендатору известно обо всех ограничениях (обременениях) Объекта. 1.5.

    Объект передается в субаренду для использования в коммерческой деятельности Субарендатора, далее по тексту «Разрешенное использование». 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 2.1.

    Игнорирование этого правила влечет признание договора недействительным с соответствующими последствиями. Если арендные отношения предполагается продлить на период от года, то такие отношения подлежат обязательному письменному оформлению. Организации договор заключают всегда в письменном виде.

    В случае если Стороны не достигнут согласия, споры разрешаются в Арбитражном суде . 8.3. Настоящий договор составлен и подписан в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны.

    8.4. Любые изменения и дополнения к Договору действительны только в том случае, если они составлены в письменном виде, подписаны полномочными представителями и заверены печатями обеих сторон. 8.5.

    Внимание

    Все уведомления по Договору составляются надлежащим образом и направляются по указанному в Договоре адресу. 8.6.

    Условия конфиденциальности не распространяются на информацию, которая не может быть отнесена к категории коммерческой тайны, а также по своему характеру предназначена для использования третьими лицами.

    То есть, в случае досрочного прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, субарендатор имеет право обратиться к владельцу объекта недвижимости с вопросом о заключении нового соглашения в пределах сроков, указанных в первичном арендном договоре.

    Как продлить?

    Период аренды можно указывать разный

    Нужно ли регистрировать договор аренды

    Необходимость регистрации договора аренды предусмотрена законом. Однако это может быть и волеизъявлением сторон. Вы можете попросить собственника помещения провести эту процедуру для того, чтобы обезопасить себя от возможного досрочного расторжения контракта.

    Предлагаем ознакомиться:  Как найти сведения о юр. лице: информация о предприятии по ИНН и другим источникам

    Обязательно регистрировать долгосрочные договоры аренды – это предусмотрено Гражданским кодексом.

    Если ваша сфера деятельности предполагает получение лицензий и других специальных разрешения – регистрация договора аренды, на котором расположена организация, также не будет лишней. Об этом стоит позаботиться заранее, чтобы потом не было спешки, которая практически всегда приводит к удорожанию процесса.

    Правильно оформленный и зарегистрированный договор аренды – гарантия стабильности в отношениях его сторон. Все изменения к такому договору должны быть зарегистрированы в установленном порядке, в том числе – касаемо стоимости аренды. Если такие сведения не вносятся дополнительно в ЕГРН, они не имеют юридической силы.

    Основные пункты

    1. Договор аренды нежилого помещения без срока действияПредмет договора.
    2. Арендная плата и порядок расчета.
    3. Права и обязанности сторон.
    4. Срок аренды.
    5. Изменение и прекращение договора.
    6. Ответственность сторон.
    7. Заключительные положения.
    8. Реквизиты сторон.

    Как грамотно составить?

    1. Полностью охарактеризуйте предмет соглашения.

      Указать адрес недвижимости, цель, с которой оно будет использоваться арендатором, площадь. Если недвижимость расположена в многоквартирном доме или бизнес-центре, укажите этажность, и весь перечень систем коммунальной инфраструктуры в нем.

      В пункте о предмете соглашения должна содержаться информация о документе, подтверждающей право собственности арендодателя.

    2. Уточните не только размер, но и способ расчета и способ передачи арендной платы.

      Укажите формулу расчета (например, за один квадратный метр арендатор будет платить такую-то сумму), общую сумму оплаты за месяц, сроки передачи (не позднее определенного числа каждого месяца) и способ расчета (безналичный на счет в банке или наличными).В арендную плату не входит оплата коммунальных услуг, обязательно уточните этот факт в примечаниях.

    3. Выпишите все случаи, когда арендная плата может быть изменена в любую сторону.

      В пункте прав и обязанностей сторон вписываются случаи, при которых арендная плата может быть уменьшена (если по независимым причинам состояние недвижимости ухудшилось) или увеличена (если арендодатель понес ущерб из-за действий арендатора).

    4. Определите, имеет ли арендатор приоритетное право на заключение нового контракта или вы хотите продолжать с ним сотрудничество в условиях пролонгации действующего договора.

      Пролонгация может быть автоматический (арендатор просто продолжит пользоваться недвижимостью, не имея претензий к хозяину) или формализованной – арендатор берет на себя обязанности уведомить о желании продолжить договор заранее, владелец рассматривает его просьбу и принимает по ней решение. Во втором случае понадобится подписать дополнение к договору.

    Как происходит расторжение?

    Расторжение договора аренды предусмотрено Гражданским кодексом РФ. Ст. 619 предусмотрены варианты расторжения по инициативе арендодателя. К ним относятся:  если арендатор пользуется имуществом не по назначению, если он ухудшает недвижимости, просрочивал оплату аренды более двух раз подряд, не осуществляет капитальный ремонт объекта в установленные договором сроки. Договором аренды могут быть установлены и иные варианты досрочного расторжения.

    По инициативе арендатора договор аренды может быть расторгнут в случаях: арендодатель препятствует использованию арендуемого имущества, имущество имеет недостатки, которые арендодатель скрыл при передаче его в аренду, если объект аренды станет непригодным для использования по причинам, независящим от арендатора, когда арендодатель не производит ремонт объекта, если такая обязанность возложена на него по договору. Варианты расторжения по инициативе арендатора также могут быть иными, если их пропишут в тесте договора аренды.

    Стоит помнить! Досрочное расторжение договора аренды возможно только после письменного уведомления об этом другой стороны и если эта сторона не предприняла действий по исполнению своих обязанностей.

    Право на расторжения договора имеет как арендатор, так и владелец недвижимости. Причины, которые дают право стороне прекратить взаимоотношения прописываются в пункте: «Изменения и прекращения договора». Первым пунктом должно идти право сторон по взаимному соглашению разорвать договоренность без привлечения третьего участника процесса.

    Арендодатель (владелец) имеет право расторгнуть договор через суд, если арендатор нарушил условия договора, ухудшил состояние недвижимости (и отказывается возместить ущерб) или использовал ее не по целевому назначению. Арендатор также может обратиться в судебную инстанцию для расторжения договора, если недвижимость не была предоставлена ему в пользование, обнаружились недостатки, которые не были оговорены заранее и препятствуют использованию помещения и так далее.

    Договор краткосрочной аренды имеет свои преимущества и недостатки, однако при его составлении также необходимо уделить внимание всем позициям. Прописав в договоре как можно больше положений, вы избежите недопонимания в кризисных ситуациях.

    Необходимость в расторжении отношений может возникнуть у любого участника (независимо физическое это лицо или юридическое), поэтому этот вопрос особенно важен для обоих участников и его стоит оговорить в документе. Случаи, которые могут привести к расторжению договора:

    • обоюдное согласие – добровольное подписание соглашения о расторжении;
    • окончание срока действия сделки – при отсутствии пункта автоматической пролонгации, договор считается расторгнутым;
    • инициатива арендодателя – в случае нарушения со стороны арендатора или иные обстоятельства;
    • инициатива арендатора – для этого должны быть весомые причины.

    Очень часто причины, указанные в третьем и в четвертом пункте приводят к решению в судебном порядке. Поэтому, важным считается указание не только возможных оснований для расторжения, но и возможные санкции.

    Все остальные варианты договорных отношений между сторонами встречаются довольно редко и их использование собственником подразумевает, что юридически он не может использовать стандартные договора аренды.

    В данном случае арендатору необходимо просчитать экономическую выгоду и учесть риск при заключении данного договора.

    Краткосрочный договор аренды заключается между собственником и арендатором сроком на 11 месяцем и не требует регистрации в регистрационной палате.

    В краткосрочном договоре аренды прописываются стандартные условия использования помещения, права и обязанности сторон.

    В данном виде договора прописывается, что арендатор имеет преимущественное право аренды перед другими арендаторами после окончания срока договора аренды.

    В течении всего срока аренды собственник не имеет права повышать арендную ставку если иное не предусмотрено договором, исключение составляет размер оплаты коммунальных платежей в том случае если город повысил тарифы, собственник пере выставляет арендатору счета по новым тарифам. Досрочное расторжение краткосрочного договора возможно без уплаты штрафных санкций, в случает досрочного оповещение одной из стороны за указанный в договоре срок обычно он составляет от 1 до 3 месяцев.

    Некоторые собственники имеют принципиальную позицию по данному вопросу и по условиям договора арендыарендатор будет обязан в случае досрочного расторжения договора оплатить неустойку в размере от одной до двух месячных арендных платежей.

    Обычно собственник удерживает у себя депозит в случае досрочного расторжении договора по инициативе арендатора.

    Арендатор в случае досрочного расторжения договора по инициативе собственника тоже может потребовать оплатить ему неустойка, но сделать это будет возможно по взаимному согласию сторон или через суд, если данный пункт не был прописан в договоре аренды.

    Долгосрочный договор аренды заключается между собственником и арендатором сроком от 3 до 5 лет, возможно и на более длительный срок, если собственник готов пойти на данные уступки.

    Отличие долгосрочного договора от краткосрочного, что данный договор подлежит регистрации в регистрационной палате и не подлежит изменениям в течении всего срока аренды в одностороннем порядке, исключение может составлять взаимное согласие сторон или разрыв договора.

    Долгосрочный договор выгодно использовать крупным компания или арендаторам, которые вкладывают свои денежные средства в ремонт помещения. Арендная ставка в данном договоре прописывается с учетом ежегодной индексации в среднем она составляет 10% в год, но может колебаться от 5% до 15% в год.

    Если все же одно из сторон намерена разорвать долгосрочный договора аренды, то она обязана оплатить неустойку в размере 3-6 месяцев арендной ставки.

    Если арендатор считает, что долгосрочный договор аренды может защитить его от несанкционированных действий собственника, то он глубоко заблуждается, так как российское законодательство еще очень далеко от европейского уровня.

    Несмотря на то, что суды принимают сторону арендаторов, собственник сможет заблокировать доступ в арендуемое помещение или отключить коммуникации и рабочий процесс «встанет» и арендатор будет терпеть убытки так как не сможет вести рабочую деятельность, а российские суды не взыскивают огромные штрафыза моральный ущерб или упущенную выгоду.

    Договор безвозмездной аренды

    Договор безвозмездной аренды подразумевает передачу в пользование объекта недвижимости на безвозмездной основе, то есть без взимания платы за его использование. Ярким примером такой аренды является передача в аренду объектов, принадлежащих нашему государству или субъектам Российской Федерации в пользование РПЦ (Российской Православной Церкви). Исаакиевский собор в г. Санкт-Петербурге, вокруг которого сейчас так много споров, передается РПЦ именно на безвозмездной основе.

    В обычных деловых отношениях такой вариант аренды объектов недвижимости маловероятен. Ведь и для арендатора, и для арендодателя аренда помещения является одним из направлений их коммерческой деятельности и предполагает извлечение прибыли. А безвозмездная аренда и прибыль не имею между собой точек соприкосновения.

    Реквизиты госпошлины за регистрацию договора аренды в Москве

    Получатель платежа — УФК РФ по г. Москве (Управление Росреестра по Москве);

    ИНН получателя – 7726639745                                    КПП получателя — 772601001

    Банк получателя — ГУ Банка России по ЦФО             БИК банка — 044525000

    Счет – 40101810045250010041                                     ОКТМО – 45914000

    КБК 32110807020011000110 — при подаче заявления в офисы Росреестра (офисы Управлений Росреестра и филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра»)

    КБК 32110807020018000110 — при подаче заявления в МФЦ

    Реквизиты госпошлины за регистрацию договора аренды в Московской области

    Получатель платежа: УФК по Московской области (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области),

    ИНН получателя: 7727270299,

    КПП получателя: 502401001,

    Банк получателя: ГУ Банка России по ЦФО,

    БИК Банка: 044525000,

    Счет: 40101810845250010102,

    ОКТМО (выбор осуществляется из перечня кодов ОКТМО по районам МО)

    Реквизиты госпошлины за регистрацию договора аренды в Санкт-Петербурге

    Получатель платежа — УФК по г. Санкт-Петербургу (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу);

    ИНН получателя — 7801267400;

    КПП получателя — 784201001;

    Банк получателя — Северо-Западное ГУ Банка России г. Санкт-Петербург;

    БИК банка — 044030001;

    Счет — 40101810200000010001;

    ОКТМО — 40911000 (по всем районам города)

    КБК 32110807020018000110 — при подаче заявления в МФЦ;

    КБК 32110807020011000110 — при подаче заявления в офис Росреестра.

    Реквизиты госпошлины за регистрацию договора аренды в Ленинградской области

    ИНН получателя 7815027624                                   КПП получателя 784201001

    Наименование получателя: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области

    Банк получателя Отделение Ленинградское, г. Санкт-Петербург

    БИК 044106001                                                          Счет 40101810200000010022

    ОКТМО (в зависимости от района регистрации)

    Остались вопросы?

    Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

    8 (499) 322-05-14 — Москва;

    8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург.

    Что предусматривает законодательство относительно продолжительности соглашения об аренде?

    П. 2 ст. 651 ГК РФ диктует нам условие о договоре аренды нежилого помещения.

    По закону, заключая договор более чем на один год необходимо провести обязательную госрегистрацию и уже с момента такой регистрации договор считается заключенным.

    Заключение договора менее чем на один год или бессрочный госрегистрации не подлежат. Заключение договора при любой продолжительности действия должно быть оформлено в письменном виде. Договор бессрочного действия оформляется в случае:

    • Договор аренды нежилого помещения без срока действияСтороны не пришли к согласованию по срокам действия договора.
    • Каждая из сторон заинтересована в продолжительном сроке действия.

    Бывает, когда необходимость использования помещения исчезает, в этом случае партнер обязан предупредить другую сторону заблаговременно. Срок сообщения о расторжении прописан в договоре.

    Преимущества и недостатки

    По условиям ГК РФ главы 34 предусмотрен регламент отношений для любого вида договоров:

    1. краткосрочный (менее года);
    2. бессрочный (не указан срок действия);
    3. долгосрочный (а это продолжительность от 1 года до 5 лет).

    Договор предусматривают одинаковые условия для каждого из участников сделки. Отличаются они тем, что бессрочному договору нет необходимости проходить процедуру госрегистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59), так же как и краткосрочному, в то время как договор заключаемый на период до пяти лет должен пройти обязательную процедуру регистрации.

    Форму бессрочного договора можно отнести к «скользкой», так как в этом случае большую роль будет играть смысл текста. Ведь по закону такая форма договора может подразумевать срок действия и менее года, и более.

    В случае с бессрочным договором может быть ловушка, так как сохраняется риск того, что расторжение договора придет уже на следующий месяц.

    Заключение такой формы, как правило, появляется у крупных предприятий, у которых деятельность уже стабильна и имеются перспективы дальнейшего развития. И правильный выбор такого предприятия становится гарантией долгих отношений между арендодателем и арендатором.

    Что такое существенные условия договора аренды

    Для подтверждения значимости отношений необходимо понимать, какие условия буду существенными. В условие сделки аренды нежилого помещения входит:

    • Непосредственно сам предмет договора аренды нежилого помещения (в этом пункте необходимо конкретизировать объект аренды, его местоположение, площадь и иные характеристики).
    • Платежи и расчеты (этот пункт несет в себе информацию о размере арендной платы, о сроках ее погашения, о порядке внесения средств (ст. 654 ГК РФ)). При отсутствии этого важного условия, договор теряет свою юридическую силу и считается ничтожным.
    Предлагаем ознакомиться:  Какие сроки сдачи у налоговой декларации 3-НДФЛ?

    И понять необходимость дополнительных условий – здесь потребуется внести пункт срока аренды.

    Перевод действия договора на неопределенный срок позволяет любой из сторон воспользоваться правом его расторжения в любое время, предупредив другого участника о приближающемся событии за три месяца.

    Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

    Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

    Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

    Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

    Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

    Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

    Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

    К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

    Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.

    Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

    1. Объект соглашения.
    2. Арендная плата.

    Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

    Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

    Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

    Объект сделки

    Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

    Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

    Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

    При найме помещения указываются:

    • адрес расположения;
    • площадь;
    • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
    • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
    • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

    Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

    Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия. И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).

    Арендная плата

    Подробности внесения арендной платы касаются:

    • размера оплаты;
    • периодичности ее внесения;
    • способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

    Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

    Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

    Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

    Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

    • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
    • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
    • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

    Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

    В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

    Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

    Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

    При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

    Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

    В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

    • по чьей инициативе может быть расторгнут;
    • за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
    • дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

    Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

    Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

    Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

    Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

    При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

    Правила составления

    Итак, помещение нашлось, все необходимые условия с собственником обговорены и теперь осталось сделать последнее – оформление. Данный вид договора относится к типовым бумагам, а значит, произвольная форма этого документа недопустима. В процессе его формирования стоит учитывать интересы двух участников.

    Экономические особенности и иные детали, на которые стоит обратить внимание:

    1. правовой статус каждого из участников;
    2. систему налогообложения арендодателя;
    3. Договор аренды нежилого помещения без срока действиясрок аренды с возможной пролонгацией, а также необходимость госрегистрации;
    4. возможность корректировки арендной платы;
    5. необходимость гарантийного платежа;
    6. порядок оплаты коммунальных платежей;
    7. право сторон передавать имущество в субаренду;
    8. порядок компенсации трат на улучшение состояния помещения владельцем;
    9. страховка;
    10. права третьих лиц;
    11. риски;
    12. наличие поврежденного имущества;
    13. ограничение в пользовании имуществом;
    14. ответственность сторон в чрезвычайных ситуациях;
    15. прочее.

    Заключение

    Аренда коммерческой недвижимости, предполагающая договор аренды, требует учета многих нюансов оформления сделки. Что следует знать и на что обратить внимание?

    Что такое образец договора аренды

    Прежде чем будет составлен и подписан окончательный вариант договора аренды, составляется образец договора аренды (не путать с типовым договором, который служит лишь основой для составления образца договора аренды).

    Как правило, готовят образец договора аренды юристы обеих сторон, которые согласуют все нюансы правовых взаимоотношений арендодателя и арендатора.

    По каким пунктам согласуется аренда нежилого помещения

    Юридически отработанный и согласованный договор аренды нежилого помещения включает, как правило, следующие пункты:

    • предмет договора;
    • срок действия договора;
    • права и обязанности сторон;
    • порядок передачи недвижимого имущества;
    • порядок расчетов (арендная плата);
    • ответственность сторон;
    • основания и порядок расторжения договора;
    • разрешение споров;
    • форс-мажор (обстоятельства непреодолимой силы);
    • прочие условия;
    • список прилагаемых документов (обязательных и по согласованию сторон);
    • адреса и реквизиты сторон;
    • подписи сторон, заверенные их печатями.

    Договор аренды согласуется арендодателем и арендатором по всем вышеперечисленным пунктам, за исключением двух последних – формальных.

    Особое внимание – возможным спорным вопросам

    В процессе эксплуатации арендованного помещения нередко возникают спорные ситуации, выход из которых с наименьшими потерями для обеих сторон должен быть прописан в договоре аренды. Наиболее конфликтными являются следующие вопросы:

    • арендная плата, в том числе порядок ее расчета и изменения (если, например, указана не сумма, а только по какой формуле рассчитывается арендная плата (порядок расчета), арендодатель может менять стоимость аренды, когда ему заблагорассудится);
    • ремонт арендуемого помещения (кто организует ремонт и несет расходы – арендатор или арендодатель?);
    • оплата коммунальных услуг (какая из сторон и в каком порядке их оплачивает);
    • состояние помещения (оно может влиять на арендные отношения, вплоть до расторжения договора аренды, и это должно быть отражено в договоре);
    • расторжение договора аренды (во избежание споров должны быть четко сформулированы причины, условия и порядок расторжения).
    • срок действия договора (от этого зависит, нужно или нет регистрировать договор аренды).

    При заключении договора аренды, который подлежит обязательной регистрации в территориальном подразделении Росреестра, следует обратить особое внимание на то, чтобы в договоре было четко и надлежащим образом описано арендуемое помещение, а также не было неточностей в прилагаемых к договору документах о праве собственности и кадастрового учета. В противном случае возникнут проблемы с регистрацией договора.

    Кстати, о регистрации

    В соответствии с действующим законодательством договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от одного года, и вступает в законную силу только с момента регистрации.

    Регистрация не требуется, если:

    • договор заключен на срок менее одного года;
    • договор, заключенный на срок менее года, предусматривает пролонгацию на такой же срок;
    • договор считается возобновленным или заключен на неопределенный срок.

    Важный нюанс: срок действия договора аренды признается равным году, если исчисляется с 1 числа любого месяца в текущем году до последнего числа (30 или 31) предыдущего месяца в последующем году. Например: аренда нежилого помещения с 29. 12. 2015 года по 28. 12. 2016-го.

    Для регистрации договора аренды в территориальном органе Росреестра следует подать туда следующие документы:

    • заявления от обеих сторон установленного образца (на бланках Росреестра);
    • документы, удостоверяющие личности заявителей, в том числе если это доверенные лица;
    • оригиналы договора аренды от каждого заявителя, плюс один экземпляр для Росреестра;
    • если одна из сторон является юридическим лицом, она предоставляет учредительные документы;
    • правоустанавливающие и иные документы на объект недвижимости, в котором арендуется помещение.

    В Росреестре могут затребовать кадастровый паспорт, поэтажный план, описание помещения, согласования и другие документы, поэтому лучше побывать там предварительно, чтобы согласовать весь список.

    Неплохо также, если стороны будут хорошо ориентироваться в процедуре государственной регистрации договора аренды. Она состоит из пяти этапов:

    • приема вышеназванных документов;
    • правовой экспертизы поданных документов;
    • внесения записей в ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество) о регистрации договора аренды;
    • нанесение надписей о регистрации на договоры аренды;
    • выдача документов заявителям.

    Несмотря на кажущуюся обременительность процедуры регистрации, участие сторон необходимо лишь на первом и пятом этапах – сдать документы, а затем получить их уже зарегистрированными. Главное, тщательно подготовить документы к регистрации, чтобы не создавать себе лишних проблем.

    Прежде чем приступить к подписанию любого договора, каждая из сторон должна провести тщательную проверку правоспособности участника сделки. Арендодатель со своей стороны проверяет учредительные, регистрационные документы арендатора, полномочия лица, которое будет вести дела от имени арендатора.

    Арендатору нужно уделить внимание проверке прав собственности на имущество. Правильное ведение хозяйственной деятельности подразумевает заключение договоров аренды нежилых помещений. Это позволит поддерживать необходимый тон отношений между участниками.

    Комментировать
    0
    Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

    Это интересно
    Adblock detector